Cập nhật pháp lý 5/2026: Nghị quyết 254/2025/QH15 và Nghị định 49/2026/NĐ-CP — những thay đổi người dân ven sông Hồng cần biết
Hai văn bản pháp lý mới hiệu lực từ 1/1/2026 và 31/1/2026 có thể ảnh hưởng trực tiếp tới người dân vùng dự án Đại lộ Cảnh quan Sông Hồng. Bài này tổng hợp những thay đổi quan trọng nhất: thời hạn thông báo thu hồi đất (60/120 ngày cho dự án thuộc cơ chế đặc thù), cơ chế thu hồi khi >75% đồng thuận, dự án BT không cần đấu giá, bảng giá đất + hệ số K. Đính kèm phân tích ảnh hưởng tới dự án Đại lộ Sông Hồng (là dự án BT).
Hai văn bản pháp lý quan trọng mới có hiệu lực từ đầu năm 2026 chưa được phản ánh đầy đủ trên website này khi viết các bài trước đó. Bài này tổng hợp những thay đổi đáng chú ý cho người dân vùng dự án Đại lộ Cảnh quan Sông Hồng — đặc biệt vì dự án này là dự án BT (Build-Transfer), thuộc phạm vi điều chỉnh của một số cơ chế đặc thù trong các văn bản mới.
Cảnh báo đọc bài: bài này tóm tắt những điểm thay đổi quan trọng theo các nguồn chính thống (Cổng Chính phủ, Bộ Tư pháp, Thư viện pháp luật). Việc một dự án cụ thể có được áp dụng cơ chế đặc thù hay không thuộc thẩm quyền của cơ quan có thẩm quyền — bài chỉ nêu khả năng áp dụng để bạn có ý thức tra cứu.
1. Nghị quyết 254/2025/QH15 — cơ chế đặc thù tháo gỡ Luật Đất đai 2024
Văn bản: Nghị quyết số 254/2025/QH15 của Quốc hội.
Ban hành: 11/12/2025.
Hiệu lực: 01/01/2026.
Phạm vi: quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai 2024 — tức là cơ chế đặc thù, áp dụng cho một số trường hợp được nêu trong Nghị quyết, không thay thế Luật Đất đai 2024.
Dưới đây là 4 điểm thay đổi quan trọng nhất ảnh hưởng tới người dân vùng dự án ven sông Hồng.
1.1. Thời hạn thông báo thu hồi đất rút ngắn (cho phạm vi NQ 254)
Điều 3 Khoản 9 Nghị quyết 254/2025/QH15:
“cơ quan có thẩm quyền gửi thông báo thu hồi đất cho người có đất thu hồi chậm nhất là 60 ngày đối với đất nông nghiệp và 120 ngày đối với đất phi nông nghiệp.”
So với Luật Đất đai 2024:
- Điều 85 Luật Đất đai 2024 quy định thời hạn thông báo trước ít nhất 90 ngày (đất nông nghiệp) và 180 ngày (đất phi nông nghiệp).
- Nghị quyết 254 rút ngắn xuống còn 60 ngày / 120 ngày — cho các trường hợp thuộc phạm vi Nghị quyết.
Ý nghĩa thực tế:
- Nếu dự án Đại lộ Cảnh quan Sông Hồng được xác định thuộc phạm vi áp dụng Nghị quyết 254 (vì là dự án BT — xem mục 1.3 bên dưới), thì thời gian từ lúc nhận thông báo đến khi có quyết định thu hồi sẽ ngắn hơn.
- Người dân cần chuẩn bị hồ sơ, giấy tờ, ý kiến đối thoại sớm hơn so với quy định gốc của Luật Đất đai 2024.
1.2. Cơ chế “75% diện tích + 75% người sử dụng đất đồng thuận”
Nghị quyết 254 cho phép: trong các dự án thuộc phạm vi nghị quyết, nếu trên 75% diện tích đất và trên 75% người sử dụng đất đã đồng thuận (qua thỏa thuận với nhà đầu tư) nhưng phần còn lại chưa đồng thuận → UBND cấp tỉnh có thể xem xét thu hồi phần còn lại để giao/cho thuê cho nhà đầu tư.
Ý nghĩa thực tế:
- Đây là ngoại lệ quan trọng so với Điều 127 Luật Đất đai 2024 (vốn quy định doanh nghiệp phải tự thỏa thuận 100% với người dân cho phần đất nhà ở thương mại).
- Cụ thể: nếu rơi vào phạm vi NQ 254, không cần 100% dân đồng thuận như Điều 127 vốn yêu cầu — chỉ cần >75%.
- Đối với cá nhân không đồng thuận khi đã có >75% đồng thuận: cần biết quyền của mình vẫn còn — đó là quyền khiếu nại quyết định thu hồi, quyền yêu cầu phương án bồi thường thỏa đáng, không phải mất hoàn toàn.
1.3. Dự án BT không cần đấu giá, đấu thầu trong một số trường hợp
Nghị quyết 254 cho phép dự án hợp đồng BT (Build-Transfer) và một số dự án khác (như năng lượng tái tạo ở vùng khó khăn) được bỏ qua thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư.
Ý nghĩa với dự án Đại lộ Cảnh quan Sông Hồng:
- Dự án này là BT — liên danh nhà đầu tư (Đại Quang Minh – THACO – Hòa Phát) xây dựng đại lộ cảnh quan + công trình hạ tầng, đổi lại được 5.073 ha quỹ đất đối ứng (theo Hồ sơ đề xuất gốc).
- Nghị quyết 254 mở đường để các phần đất đối ứng này được giao trực tiếp không qua đấu giá — tiết kiệm thời gian, nhưng đồng thời người dân cần đặc biệt chú ý đến phương án bồi thường vì giá đất do UBND xác định (không qua thị trường đấu giá).
1.4. Bảng giá đất + hệ số K thay thế giá đất cụ thể
Trước đây Luật Đất đai 2024 yêu cầu giá đất cụ thể (xác định theo phương pháp định giá riêng từng thửa khi thu hồi). Theo Nghị quyết 254:
- Trong phạm vi áp dụng, bảng giá đất + hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) trở thành cơ sở tính tiền bồi thường, tiền sử dụng đất.
- Bảng giá đất Hà Nội đã được ban hành theo Nghị quyết 52/2025/NQ-HĐND ngày 26/11/2025 (áp dụng từ 01/01/2026).
- UBND cấp tỉnh ban hành hệ số K hàng năm.
Ý nghĩa thực tế:
- Việc tính bồi thường có thể nhanh hơn, nhưng kém linh hoạt so với cách định giá cụ thể từng thửa.
- Người dân cần tra cứu Bảng giá đất Hà Nội 2026 (Nghị quyết 52/2025/NQ-HĐND) để biết giá khởi điểm của thửa đất mình.
📚 Đọc thêm về bảng giá đất Hà Nội tại bài 10 quyền cơ bản người dân cần biết khi có nguy cơ bị thu hồi đất — phần quyền 5 (bồi thường theo giá thị trường).
2. Nghị định 49/2026/NĐ-CP — sửa đổi 4 nghị định hướng dẫn
Văn bản: Nghị định số 49/2026/NĐ-CP của Chính phủ.
Ban hành: 31/01/2026.
Hiệu lực: 31/01/2026.
Sửa đổi 4 nghị định:
| Nghị định | Nội dung |
|---|---|
| Nghị định 71/2024/NĐ-CP | Về giá đất |
| Nghị định 88/2024/NĐ-CP | Về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất |
| Nghị định 101/2024/NĐ-CP | Về điều tra cơ bản đất đai và đăng ký đất đai |
| Nghị định 102/2024/NĐ-CP | Quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai 2024 |
Ý nghĩa: đây là nghị định chi tiết hoá Nghị quyết 254/2025/QH15. Khi đối chiếu các bài viết về quyền lợi và quy trình bồi thường, bạn nên kiểm tra cả bản gốc + Nghị định 49/2026/NĐ-CP đã sửa đổi — không chỉ đọc nghị định cũ.
3. Tác động tổng hợp tới người dân vùng dự án Đại lộ Cảnh quan Sông Hồng
| Vấn đề | Trước (Luật Đất đai 2024 nguyên gốc) | Sau (nếu áp dụng NQ 254) |
|---|---|---|
| Thông báo thu hồi đất ở | Trước ít nhất 180 ngày | Trước ít nhất 120 ngày |
| Thông báo thu hồi đất nông nghiệp | Trước ít nhất 90 ngày | Trước ít nhất 60 ngày |
| Yêu cầu 100% đồng thuận cho đất TM | Điều 127: doanh nghiệp tự thỏa thuận | Nếu >75% đồng thuận → UBND xét thu hồi phần còn lại |
| Đất đối ứng cho dự án BT | Đấu giá, đấu thầu | Có thể giao trực tiếp |
| Tính bồi thường | Giá đất cụ thể (định giá từng thửa) | Bảng giá đất + hệ số K |
Lưu ý quan trọng:
- Việc dự án Đại lộ Cảnh quan Sông Hồng có chính thức thuộc phạm vi áp dụng Nghị quyết 254 hay không phải có văn bản xác nhận từ cơ quan có thẩm quyền (UBND TP. Hà Nội, Thủ tướng Chính phủ). Tại thời điểm bài viết, chưa có thông tin công khai về văn bản xác nhận cụ thể.
- Bảng so sánh trên là giả định “nếu áp dụng” — không phải khẳng định chắc chắn đã áp dụng.
4. Người dân nên làm gì?
- Theo dõi sát thông báo từ UBND xã/phường — nếu thấy thông báo thu hồi đất, lưu ý thời hạn ghi trên đó (120 hay 180 ngày cho đất ở?). Nếu 120 ngày → khả năng đang áp dụng NQ 254.
- Hỏi văn bản xác nhận dự án thuộc cơ chế nào. Theo Luật Tiếp cận thông tin 2016, người dân có quyền yêu cầu cơ quan cung cấp thông tin.
- Khi tham gia ý kiến: viện dẫn đúng văn bản. Nếu áp dụng NQ 254 → trích NQ 254 + Luật Đất đai 2024 + NĐ 49/2026. Nếu Luật gốc → chỉ trích Luật Đất đai 2024 + NĐ 88/2024 + NĐ 102/2024.
- Tra cứu Bảng giá đất Hà Nội (Nghị quyết 52/2025/NQ-HĐND) — biết giá khởi điểm của thửa đất mình.
- Khi không đồng ý quyết định thu hồi hoặc phương án bồi thường: vẫn có quyền khiếu nại trong 90 ngày kể từ ngày nhận quyết định (Điều 9 Luật Khiếu nại 2011). Cơ chế khiếu nại không bị thay đổi bởi NQ 254.
Tóm lại
Hai văn bản mới (NQ 254/2025/QH15 và NĐ 49/2026/NĐ-CP) không bãi bỏ Luật Đất đai 2024, mà bổ sung cơ chế đặc thù cho một số trường hợp, trong đó có dự án BT. Vì Đại lộ Cảnh quan Sông Hồng là dự án BT, khả năng cao một số cơ chế của NQ 254 sẽ được áp dụng — nhưng việc áp dụng cụ thể đến đâu phụ thuộc vào văn bản chính thức của cơ quan có thẩm quyền.
Người dân cần đọc kỹ mọi thông báo bằng văn bản, ghi nhận thời hạn, và sử dụng các kênh hợp pháp đã có (ý kiến trong 30 ngày niêm yết, đối thoại, khiếu nại) để bảo vệ quyền lợi.
Đọc thêm:
Bài viết tổng hợp từ Nghị quyết 254/2025/QH15 (Cổng Chính phủ), Nghị định 49/2026/NĐ-CP, Luật Đất đai 2024 và các phân tích của Bộ Tư pháp. Nội dung mang tính tham khảo phổ thông. Với trường hợp cụ thể, hãy liên hệ luật sư hoặc Trung tâm Trợ giúp pháp lý của tỉnh/thành. Lần kiểm tra nguồn gần nhất: 25/05/2026.
Nguồn tham khảo
- Toàn văn Nghị quyết 254/2025/QH15 — Cổng Chính phủ (xaydungchinhsach.chinhphu.vn)
- Nghị quyết 254/2025/QH15 — bản tra cứu trên Thư viện pháp luật
- Nghị quyết 254/2025/QH15 — phân tích trên Bộ Tư pháp (htpldn.moj.gov.vn)
- Tóm tắt 5 chính sách mới Nghị quyết 254 — Luật Việt Nam
- Nghị định 49/2026/NĐ-CP sửa đổi 4 nghị định hướng dẫn Luật Đất đai — Thư viện pháp luật
- Luật Đất đai 2024 (số 31/2024/QH15) — toàn văn trên Cổng Chính phủ