Điều 127 Luật Đất đai 2024: bạn có quyền tự thỏa thuận giá với chủ đầu tư

Đây là điểm pháp lý quan trọng nhất mà phần lớn người dân vùng dự án sông Hồng chưa biết rõ. Hiểu được Điều 127, bạn có đòn bẩy thật sự trong các cuộc làm việc về bồi thường — không phải ngồi chờ “phương án” được áp đặt.

Đặt vấn đề ngắn

Khi một dự án lớn (như Đại lộ Cảnh quan Sông Hồng) đi qua đất nhà bạn, đất đó có thể được dùng cho hai loại mục đích rất khác nhau:

Loại	Ví dụ	Cơ chế
Lợi ích công cộng	Đường, đê, công viên công cộng, hạ tầng	Nhà nước được phép thu hồi (Điều 79)
Mục đích thương mại	Chung cư bán, khu đô thị thương mại, nhà ở thương mại của doanh nghiệp	Doanh nghiệp PHẢI TỰ THỎA THUẬN với bạn (Điều 127)

Đây là sự khác biệt quyết định. Cùng một dự án, nhưng cùng một mét vuông đất có thể rơi vào loại 1 hoặc loại 2, và cách bạn được “trả tiền” là khác nhau hoàn toàn.

Điều 79 nói gì? — Nhà nước thu hồi cho công ích

Điều 79 Luật Đất đai 2024 liệt kê danh mục các trường hợp Nhà nước được phép thu hồi đất vì lợi ích quốc gia, công cộng. Đây là danh mục đóng — không nằm trong danh mục thì không được thu hồi bằng quyền lực nhà nước.

Với dự án sông Hồng, các phần sau thuộc Điều 79 (Nhà nước thu hồi):

• Đường giao thông, cầu, đê điều.
• Công viên, không gian công cộng.
• Hạ tầng kỹ thuật (điện, nước, thoát nước).

Với các phần này: bạn nhận tiền bồi thường + tái định cư theo quy định nhà nước. Bạn không có quyền từ chối, nhưng có quyền khiếu nại nếu phương án sai luật.

Điều 127 nói gì? — Doanh nghiệp phải tự thỏa thuận

Điều 127 Luật Đất đai 2024 quy định: với các dự án không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi ở Điều 79 — đặc biệt là nhà ở thương mại, khu đô thị thương mại, doanh nghiệp phải thực hiện thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất với người dân.

Cụ thể, với dự án nhà ở thương mại: chỉ được thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất ở. Doanh nghiệp không có quyền ép giá hay cưỡng chế.

Điều này có nghĩa gì?

• Doanh nghiệp phải tới gặp bạn và đàm phán giá mua.
• Bạn có quyền đồng ý hoặc không đồng ý với giá họ đưa ra.
• Trong đa số trường hợp, nếu không thỏa thuận được — doanh nghiệp không thể tự ý lấy đất, và không có cơ quan nào dùng chế tài hành chính để buộc bạn bán cho doanh nghiệp.

⚠️ Một ngoại lệ cần biết — theo Nghị định 102/2024/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đất đai 2024: với các dự án thuộc điểm c khoản 1 Điều 127 mà đồng thời thuộc trường hợp Nhà nước giao đất/cho thuê đất qua đấu giá hoặc đấu thầu (phải có quyết định cụ thể), UBND cấp có thẩm quyền có thể thu hồi đất để giao cho nhà đầu tư trúng đấu thầu. Đây là cơ chế ngoại lệ, không áp dụng đại trà — và nếu áp dụng, bạn vẫn được Nhà nước bồi thường, hỗ trợ theo quy định Điều 91, 102. Khi gặp tình huống cụ thể, nhất định hỏi luật sư để xác định dự án của mình có rơi vào ngoại lệ này không.

⚠️ Cập nhật 25/05/2026 — ngoại lệ thứ hai theo Nghị quyết 254/2025/QH15 (hiệu lực 01/01/2026): với các dự án thuộc phạm vi cơ chế đặc thù của Nghị quyết (gồm dự án BT như Đại lộ Cảnh quan Sông Hồng), nếu nhà đầu tư đã thoả thuận được với >75% diện tích đất + >75% người sử dụng đất, UBND cấp tỉnh có thể xem xét thu hồi phần đất còn lại để giao/cho thuê cho nhà đầu tư. Đây là ngưỡng thấp hơn 100% mà Điều 127 vốn yêu cầu. Người dân thuộc nhóm “chưa đồng thuận” vẫn có quyền nhận bồi thường + tái định cư theo Luật Đất đai 2024 và khiếu nại nếu cho rằng quyết định thu hồi không thoả đáng. Xem chi tiết: Cập nhật pháp lý 5/2026.

Cụ thể với dự án Đại lộ Cảnh quan Sông Hồng

Dự án này có cấu phần lớn là khu đô thị thương mại hai bên sông (chung cư, dịch vụ kinh doanh). Phần này về nguyên tắc:

• KHÔNG thuộc Điều 79 → không được phép cưỡng chế thu hồi bằng quyền lực nhà nước.
• THUỘC Điều 127 → doanh nghiệp (liên danh nhà đầu tư) phải tự thỏa thuận với bạn nếu muốn lấy phần đất ở đó.

Lưu ý quan trọng: Đây là điểm người dân nên đặc biệt cẩn trọng để không bị thiệt nếu thiếu hiểu biết pháp luật. Trên thực tế, đã có phản ánh rằng việc phân biệt giữa hai cơ chế (Điều 79 và Điều 127) không phải lúc nào cũng được làm rõ ngay từ đầu cuộc làm việc. Vì vậy, bạn nên chủ động đặt câu hỏi xác định loại đất trước khi ký bất kỳ giấy tờ nào — hai cơ chế này có hệ quả pháp lý khác nhau hoàn toàn.

Câu hỏi bạn phải hỏi rõ

Khi có người đến làm việc về đất nhà bạn, trước tiên hỏi:

“Phần đất nhà tôi nằm trong loại nào trong dự án: phần Nhà nước thu hồi theo Điều 79 (đường, đê, công viên công cộng), hay phần đất sẽ chuyển sang doanh nghiệp xây nhà ở thương mại theo Điều 127?”

“Cho tôi xem bản đồ phân định rõ hai loại đất này trong khu vực của chúng tôi.”

Nếu họ không trả lời rõ — đó là dấu hiệu bạn cần dừng lại, đừng ký gì, và đi hỏi luật sư hoặc Trung tâm Trợ giúp pháp lý.

Nếu nhà tôi rơi vào phần Điều 127, tôi có những quyền gì?

1. Quyền giữ đất: bạn có quyền không bán nếu giá doanh nghiệp đưa ra không hợp lý.
2. Quyền thương lượng giá: doanh nghiệp phải đàm phán — nếu không thỏa thuận được, dự án không tiến triển ở thửa đất của bạn.
3. Quyền chọn hình thức: tiền mặt, đất hoán đổi, hay nhà ở tái định cư trong dự án — tùy bạn và doanh nghiệp thỏa thuận.
4. Quyền yêu cầu giá thị trường: từ 01/01/2026, bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành phải theo nguyên tắc thị trường (Điều 158, 159 Luật Đất đai 2024) — đây là tham chiếu khi đàm phán.
5. Quyền tham khảo các giao dịch xung quanh: hỏi giá đất hàng xóm đã bán, giá đất giao dịch trong khu để có cơ sở.

Lưu ý quan trọng

⚠️ Cơ chế “Nhà nước hỗ trợ thu hồi” trong một số trường hợp đặc thù

Theo Nghị định 102/2024/NĐ-CP (hướng dẫn Luật Đất đai 2024) — đã được Nghị định 226/2025/NĐ-CP ngày 15/8/2025 sửa đổi, bổ sung:

• Khi dự án thuộc điểm c khoản 1 Điều 127 và đồng thời thuộc trường hợp giao đất/cho thuê đất qua đấu giá hoặc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư, UBND cấp có thẩm quyền có thể thu hồi đất để tổ chức đấu giá/đấu thầu hoặc giao trực tiếp cho nhà đầu tư.
• Diện tích nhà đầu tư đã thỏa thuận được thì áp dụng theo thỏa thuận. Diện tích chưa thỏa thuận thì áp dụng cơ chế bồi thường, hỗ trợ theo quy định nhà nước (Điều 91, 102).
• Nghị định 226/2025 cũng bổ sung quy định về “trường hợp đang có quyền sử dụng đất” để thực hiện dự án đầu tư theo trình tự mới được quy định trong Nghị định 151/2025 — đối tượng cần tham khảo nếu doanh nghiệp đã sở hữu một phần đất xen kẽ.

Ý nghĩa: cơ chế này tồn tại để tránh trường hợp 1 hộ “giữ đất” làm tê liệt cả dự án, nhưng chỉ áp dụng khi:

• Dự án đã được phê duyệt theo trình tự đặc thù (đấu giá/đấu thầu).
• Có quyết định cụ thể của UBND cấp có thẩm quyền.
• Người dân vẫn được bồi thường, hỗ trợ theo quy định, không phải “mất trắng”.

→ Khi gặp tình huống cụ thể, nhất định hỏi luật sư để xác định dự án mình có thuộc nhóm áp dụng cơ chế này hay không. Đừng tự suy đoán theo hướng “doanh nghiệp ép tôi bán được” hoặc “tôi tuyệt đối không bao giờ phải bán”.

⚠️ Nhà tôi chưa có sổ đỏ thì sao?

Việc thỏa thuận theo Điều 127 yêu cầu bạn là người sử dụng đất hợp pháp. Nếu chưa có sổ đỏ, hãy:

• Tiến hành làm sổ đỏ ngay (nếu đủ điều kiện).
• Giữ kỹ các giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất (giấy tay, biên lai thuế, sổ địa chính cũ).
• Hỏi UBND xã/phường về quy trình công nhận quyền sử dụng đất.

⚠️ Có khi nào dự án “thu hồi tất cả” theo Điều 79 không?

Theo cấu trúc Luật Đất đai 2024 (Điều 79 là danh mục đóng + Điều 127 áp dụng riêng cho đất ở thương mại), việc gộp toàn bộ phần đất thương mại vào diện “thu hồi vì lợi ích công cộng” theo Điều 79 không phù hợp với tinh thần phân định của luật. Nếu thấy phương án có dấu hiệu gộp như vậy, bạn có cơ sở để yêu cầu giải trình bằng văn bản, và nếu cần — khiếu nại hành chính theo Luật Khiếu nại 2011. Trước khi khiếu nại, nên hỏi luật sư hoặc Trung tâm Trợ giúp pháp lý để được tư vấn cụ thể cho trường hợp của mình.

Tóm lại bằng một câu

“Đất nhà tôi có loại đi đường, có loại đi nhà thương mại. Loại nào ra loại nấy. Loại đi nhà thương mại — tôi đàm phán, không bị ép giá.”

Đọc nguyên văn Điều 127

Khi đi đàm phán hoặc khiếu nại, viện dẫn được chính xác câu chữ điều luật sẽ hiệu quả hơn nhiều. Bạn có thể:

• Bản gốc miễn phí: Luật Đất đai 2024 — Cổng Chính phủ — search chữ “Điều 127”.
• Bản in mang theo: có loại sách combo Luật Đất đai (sửa đổi, bổ sung 2025) + văn bản hướng dẫn thi hành gồm cả Luật + Nghị định 102/2024 + 226/2025 — tiện nếu hay phải tra cứu khi làm việc với cán bộ. (Shopee — link tiếp thị liên kết.)

---

Đọc thêm: 10 quyền cơ bản khi bị thu hồi đất · 3 câu hỏi vàng khi cán bộ dự án đến · Luật Thủ đô 2026 và quyền của cư dân bãi sông

Lần cập nhật và kiểm tra nguồn gần nhất: 21/05/2026 — bổ sung Nghị định 226/2025/NĐ-CP ngày 15/8/2025 (sửa đổi NĐ 102/2024).