10 quyền cơ bản người dân cần biết khi có nguy cơ bị thu hồi đất

Khi nhà nước có chủ trương thu hồi đất, người dân không phải là người ở thế bị động hoàn toàn. Luật Đất đai 2024 (số 31/2024/QH15, có hiệu lực từ ngày 01/8/2024), Luật Thủ đô 2026 (số 02/2026/QH16, hiệu lực 01/7/2026, thay thế Luật Thủ đô 2024) và các văn bản liên quan đã quy định rõ một loạt quyền cơ bản mà người sử dụng đất được hưởng.

Bài này tóm tắt 10 quyền quan trọng nhất, viết dễ hiểu để bạn nắm được “bộ khung”, có dẫn điều khoản cụ thể để bạn (hoặc luật sư của bạn) tra cứu khi cần. Riêng các quyền 8 và 9 đặc biệt quan trọng với người dân vùng dự án Đại lộ Cảnh quan Sông Hồng. Để áp dụng vào trường hợp cụ thể, vẫn cần hỏi thêm luật sư hoặc Trung tâm Trợ giúp pháp lý của tỉnh/thành.

1. Quyền được biết quy hoạch và tiếp cận thông tin đất đai

Theo Luật Đất đai 2024, quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất là những thông tin phải được công bố công khai. Người dân có quyền:

• Xem bản đồ quy hoạch tại UBND cấp xã/phường.
• Hỏi rõ thửa đất của mình có nằm trong khu vực quy hoạch thu hồi hay không.
• Yêu cầu giải thích nếu thông tin chưa rõ ràng.

Nếu chưa thấy quy hoạch công khai mà đã có người đến “khảo sát di dời” — đó là dấu hiệu cần hỏi lại bằng văn bản lên UBND.

2. Quyền được thông báo bằng văn bản trước khi có quyết định thu hồi

Theo Điều 85 Luật Đất đai 2024, trước khi ban hành quyết định thu hồi đất, cơ quan có thẩm quyền phải gửi thông báo thu hồi đất đến từng hộ chịu ảnh hưởng, bằng văn bản, với thời hạn tối thiểu:

• Trước ít nhất 90 ngày đối với đất nông nghiệp.
• Trước ít nhất 180 ngày đối với đất phi nông nghiệp (gồm cả đất ở).

Thông báo phải nêu rõ: lý do thu hồi; diện tích, vị trí khu đất; tiến độ; kế hoạch điều tra, đo đạc, kiểm đếm; kế hoạch di dời; kế hoạch bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Thông báo thu hồi đất có hiệu lực 12 tháng kể từ ngày ban hành.

⚠️ Cập nhật 25/05/2026 — cơ chế đặc thù: Nghị quyết 254/2025/QH15 (hiệu lực 01/01/2026) tại Điều 3 Khoản 9 quy định thời hạn rút ngắn còn 60 ngày (đất nông nghiệp) / 120 ngày (đất phi nông nghiệp) — chỉ áp dụng cho dự án thuộc phạm vi cơ chế đặc thù của Nghị quyết (gồm dự án BT, dự án trong khu thương mại tự do, dự án có >75% đồng thuận…). Vì dự án Đại lộ Cảnh quan Sông Hồng là dự án BT, khả năng cao thời hạn này sẽ được áp dụng. Đọc kỹ thông báo bạn nhận để biết thời hạn cụ thể. Xem Cập nhật pháp lý 5/2026: Nghị quyết 254 và Nghị định 49/2026.

Nếu chỉ nghe miệng mà chưa nhận giấy, bạn có quyền yêu cầu được nhận thông báo bằng văn bản, và không phải ký bất kỳ giấy tờ nào chỉ vì đã được “thông báo miệng”.

3. Quyền được tham gia ý kiến vào phương án bồi thường

Theo Điều 87 Luật Đất đai 2024, đơn vị thực hiện bồi thường phối hợp với UBND cấp xã có trách nhiệm:

• Niêm yết công khai phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong 30 ngày tại trụ sở UBND xã và địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư.
• Tổ chức họp trực tiếp với người dân để lấy ý kiến (người không dự được có thể gửi ý kiến bằng văn bản).
• Tổ chức đối thoại trong vòng 60 ngày kể từ ngày lấy ý kiến nếu còn có ý kiến không đồng ý.

Bạn có quyền:

• Đến dự các cuộc họp đó.
• Phát biểu ý kiến (kể cả ý kiến phản đối).
• Yêu cầu được ghi vào biên bản.
• Yêu cầu đối thoại nếu chưa đồng ý phương án.
• Nhận lại bản phương án để đọc kỹ.

4. Quyền được kiểm đếm tài sản chính xác

Việc điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm là một khâu trong Điều 87 Luật Đất đai 2024. Đây là khâu quyết định tiền bồi thường — sai sót có thể khiến bạn mất hàng chục, hàng trăm triệu.

Khi cán bộ đến kiểm đếm nhà cửa, công trình, cây trồng, bạn có thể:

• Có mặt và theo dõi toàn bộ quá trình.
• Yêu cầu kiểm lại nếu thấy có khoản mục bị bỏ sót hoặc ghi sai.
• Chỉ ký vào biên bản sau khi đã đọc và hiểu nội dung. Nếu chưa hiểu — đề nghị giải thích trước. Không có quy định nào bắt người dân ký ngay tại chỗ.
• Yêu cầu một bản sao biên bản.

Lưu ý: Nếu bạn không phối hợp việc kiểm đếm, theo Điều 88 Luật Đất đai 2024, Chủ tịch UBND cấp huyện có thể ra quyết định kiểm đếm bắt buộc (và cưỡng chế nếu cần). Vì vậy, hợp tác nhưng cẩn thận khi ký là cách tốt nhất.

Đọc thêm bài hỏi đáp chi tiết: Cán bộ đến kiểm đếm, có cần ký biên bản ngay không?

5. Quyền được bồi thường về đất theo giá thị trường

Theo Điều 91 Luật Đất đai 2024, việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, minh bạch, kịp thời và đúng quy định pháp luật.

Luật quy định 4 hình thức bồi thường đất:

1. Giao đất có cùng mục đích sử dụng với đất bị thu hồi.
2. Bồi thường bằng tiền (theo giá đất cụ thể) nếu không có đất cùng mục đích.
3. Bồi thường bằng đất khác mục đích sử dụng (nếu địa phương có quỹ đất).
4. Bồi thường bằng nhà ở (nếu địa phương có quỹ nhà).

Điểm mới quan trọng từ 01/01/2026 — theo Điều 158 + Khoản 3 Điều 159 Luật Đất đai 2024:

• Khung giá đất 5 năm cố định kiểu cũ đã chấm dứt.
• UBND cấp tỉnh phải ban hành Bảng giá đất theo nguyên tắc thị trường, cập nhật hàng năm.
• Giá đền bù phải sát giá thị trường tại thời điểm thu hồi.

Áp dụng cụ thể cho Hà Nội: HĐND TP. Hà Nội đã ban hành Nghị quyết 52/2025/NQ-HĐND ngày 26/11/2025 quy định bảng giá đất lần đầu, áp dụng từ 01/01/2026 trên toàn thành phố. Bảng giá chia theo 17 khu vực (thay vì theo quận/huyện như trước), phân 4 vị trí đất phi nông nghiệp theo mức độ tiếp giáp đường/ngõ. Đây là cơ sở pháp lý cụ thể để bạn đối chiếu khi nhận phương án bồi thường.

Bạn có quyền:

• Yêu cầu được biết giá đất áp dụng và bảng giá đất (cụ thể là Nghị quyết 52/2025/NQ-HĐND đối với thửa đất tại Hà Nội).
• Yêu cầu giải thích nếu giá thấp bất thường so với thị trường (tham khảo giá giao dịch của hàng xóm).
• Khiếu nại nếu cho rằng phương án bồi thường không phù hợp (xem quyền 8).

6. Quyền được bồi thường về tài sản gắn liền với đất

Nhà cửa, công trình, cây cối, vật nuôi gắn liền với đất bị thu hồi đều thuộc phạm vi được bồi thường theo Luật Đất đai 2024 (xem các điều 102, 103 về bồi thường tài sản và chi phí đầu tư vào đất, được hướng dẫn chi tiết bởi Nghị định 88/2024/NĐ-CP).

Có bảng giá riêng cho từng loại tài sản do UBND cấp tỉnh ban hành — bạn có quyền xem bảng giá này khi làm việc với đơn vị bồi thường.

7. Quyền được hỗ trợ tái định cư

Theo Điều 110 và Điều 111 Luật Đất đai 2024, nếu bị thu hồi đất ở mà phải di dời, bạn có thể được:

• Bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở tại khu tái định cư (hoặc nhận tiền tương ứng nếu địa phương không có quỹ đất/nhà).
• Được biết vị trí khu tái định cư trước khi quyết định.
• Được hỗ trợ ổn định đời sống và chi phí di chuyển.
• Trong thời gian chờ tái định cư: được bố trí tạm cư hoặc hỗ trợ tiền thuê nhà.

Vị trí tái định cư được chọn theo thứ tự ưu tiên: cùng cấp xã → cùng cấp huyện → khu vực có điều kiện tương đương. Ưu tiên vị trí thuận lợi cho người có công với cách mạng và người sử dụng đất ở kết hợp kinh doanh dịch vụ.

Một điểm mới quan trọng của Luật 2024: việc phê duyệt phương án bồi thường, tái định cư và bố trí tái định cư phải hoàn thành trước khi có quyết định thu hồi đất (Điều 91). Không còn chuyện “thu đất trước, lo tái định cư sau”.

8. Quyền tự thỏa thuận giá với chủ đầu tư cho phần đất thương mại — Điều 127

Đây là điểm thay đổi cuộc chơi với người dân vùng dự án sông Hồng.

Theo Điều 79 Luật Đất đai 2024, Nhà nước chỉ được thu hồi đất cho các trường hợp được liệt kê (đường, đê, công trình công cộng…). Đây là danh mục đóng.

Theo Điều 127 Luật Đất đai 2024, với các phần đất dùng cho nhà ở thương mại, khu đô thị thương mại kinh doanh, doanh nghiệp PHẢI TỰ THỎA THUẬN với người dân để nhận chuyển quyền sử dụng đất.

Ý nghĩa thực tế: với một dự án vừa có cấu phần công cộng (đường, công viên) vừa có cấu phần thương mại (chung cư, khu đô thị bán) — như dự án Đại lộ Cảnh quan Sông Hồng — bạn có quyền yêu cầu phân định rõ trên bản đồ:

• Phần thuộc Điều 79 → bồi thường nhà nước, bạn không được từ chối nhưng có quyền khiếu nại nếu sai.
• Phần thuộc Điều 127 → bạn đàm phán với doanh nghiệp, có quyền không đồng ý nếu giá không hợp lý.

⚠️ Lưu ý: theo Nghị định 102/2024/NĐ-CP, có cơ chế đặc thù — một số dự án thương mại có thể được UBND thu hồi cho nhà đầu tư qua đấu giá/đấu thầu (kèm bồi thường nhà nước). Đây là ngoại lệ, không áp dụng đại trà — khi có vụ việc cụ thể, hỏi luật sư để biết dự án mình có rơi vào ngoại lệ hay không.

Đọc kỹ: Điều 127 Luật Đất đai 2024: bạn có quyền tự thỏa thuận giá với chủ đầu tư.

9. Quyền được bảo vệ với tư cách cư dân bãi sông Hồng — Luật Thủ đô 2026

Theo Khoản 1 và 2 Điều 24 Luật Thủ đô 2026 (số 02/2026/QH16, hiệu lực 01/7/2026), sông Hồng được xác định là “trục xanh, cảnh quan trung tâm”. Khoản 2 quy định nguyên văn:

“Trên bãi sông được phép tồn tại một số khu vực dân cư hiện hữu và được phép xây dựng mới công trình, nhà ở với tỷ lệ thích hợp theo quy hoạch phòng, chống lũ của tuyến sông có đê và quy hoạch khác có liên quan.”

Đọc đúng: luật cho phép “một số” khu vực dân cư hiện hữu được tồn tại — không phải “tất cả”. Tức là:

• ✅ Không có cơ sở pháp lý để “xóa trắng” toàn bộ cư dân bãi sông có giấy tờ hợp pháp.
• ✅ Các khu được giữ còn được phép xây mới công trình theo tỷ lệ hợp lý.
• ⚠️ Nhưng không có sự bảo đảm tự động rằng khu cụ thể của bạn được giữ — phụ thuộc vào quy hoạch phòng chống lũ + quy hoạch chi tiết 1/500 sau này.

Đọc kỹ phân tích: Luật Thủ đô 2026 và quyền của cư dân bãi sông Hồng.

10. Quyền khiếu nại, tố cáo và khởi kiện hành chính

Nếu cho rằng quyết định thu hồi đất, phương án bồi thường, hoặc cách làm của cán bộ có sai sót, bạn có quyền:

• Khiếu nại lên người đã ra quyết định hoặc lên cấp trên (theo Luật Khiếu nại 2011).
• Tố cáo hành vi sai phạm của cán bộ (Luật Tố cáo).
• Khởi kiện hành chính tại tòa án nhân dân có thẩm quyền (Luật Tố tụng hành chính).

Quan trọng: Theo Điều 9 Luật Khiếu nại 2011 (số 02/2011/QH13), thời hiệu khiếu nại là 90 ngày kể từ ngày nhận được quyết định hành chính (hoặc biết về hành vi hành chính). Quá thời hạn này là mất quyền khiếu nại — vì vậy nếu thấy có vấn đề, hãy hành động sớm.

Cũng theo Điều 9, nếu bạn không thực hiện được quyền khiếu nại trong thời hạn do ốm đau, thiên tai, công tác ở xa, hoặc trở ngại khách quan khác, thời gian có trở ngại đó không tính vào thời hiệu.

Trước khi rời trang này

Hãy hỏi mình 3 câu hỏi:

1. Tôi đã được xem quy hoạch chưa, hay chỉ nghe nói?
2. Tôi đã nhận được thông báo thu hồi đất bằng văn bản chưa? (Trước ít nhất 90 ngày nếu là đất nông nghiệp, 180 ngày nếu là đất ở.)
3. Tôi đã giữ bản sao của mọi giấy tờ đã ký chưa?

Nếu trả lời “chưa” cho bất kỳ câu nào — đó là việc cần làm tiếp theo của bạn.

Biết quyền của mình không phải là “chống đối”. Đó là cách để mọi việc diễn ra đúng luật và minh bạch — điều mà chính quyền cũng mong muốn.

---

Bài viết này tổng hợp từ Luật Đất đai 2024, Nghị định 88/2024/NĐ-CP và Luật Khiếu nại 2011, có dẫn nguồn chính phủ ở phần cuối bài. Nội dung mang tính tham khảo phổ thông. Với trường hợp cụ thể, hãy liên hệ luật sư hoặc Trung tâm Trợ giúp pháp lý của tỉnh/thành.

Lần cập nhật và kiểm tra nguồn gần nhất: 21/05/2026 — bổ sung Nghị quyết 52/2025/NQ-HĐND Hà Nội (bảng giá đất lần đầu áp dụng từ 01/01/2026) và Nghị định 102/2024/NĐ-CP đã được sửa đổi bởi Nghị định 226/2025/NĐ-CP.