Hợp đồng BT từng bị dừng năm 2020 — đã được khôi phục từ 2025: điều người dân cần biết

Trong các cuộc trò chuyện ở xóm, nhiều cô bác hỏi: “Tôi nghe nói hợp đồng BT đã bị cấm từ mấy năm trước, sao dự án Đại lộ Cảnh quan Sông Hồng vẫn ký BT?”

Đây là câu hỏi rất đúng. Câu trả lời ngắn: BT từng bị dừng cấp phép mới từ 1/1/2021 theo Luật PPP 2020, nhưng đã được Quốc hội cho phép trở lại từ 1/7/2025 theo Luật sửa đổi số 57/2024/QH15, kèm cơ chế đặc thù cho Hà Nội theo Luật Thủ đô 2024. Dự án Đại lộ Cảnh quan Sông Hồng khởi công ngày 19/12/2025 — sau thời điểm BT được khôi phục — nên có cơ sở pháp lý.

Bài này giải thích lịch sử “vào – ra” của BT trong luật Việt Nam, vì sao Nhà nước từng dừng, vì sao lại cho phép trở lại, và quan trọng nhất: dù dự án là BT hay loại hợp đồng nào khác, quyền của người dân khi bị thu hồi đất vẫn không thay đổi.

Lưu ý đọc: Bài này phân tích khung pháp lý chung về hợp đồng BT. Với trường hợp cụ thể của từng hộ dân, hãy hỏi luật sư hoặc Trung tâm Trợ giúp pháp lý của tỉnh/thành (miễn phí với đối tượng được trợ giúp).

1. Hợp đồng BT là gì?

BT là viết tắt của Build – Transfer (Xây dựng – Chuyển giao). Đây là một loại hợp đồng giữa cơ quan nhà nước có thẩm quyền và nhà đầu tư tư nhân, trong đó:

• Nhà đầu tư bỏ vốn xây dựng công trình hạ tầng (đường, cầu, công viên…).
• Sau khi xây xong, nhà đầu tư chuyển giao công trình cho Nhà nước.
• Nhà nước thanh toán cho nhà đầu tư — bằng quỹ đất, ngân sách, hoặc kết hợp.

Đây là lý do BT thường được gọi nôm na là “đổi đất lấy hạ tầng”: Nhà nước giao đất cho doanh nghiệp để bù lại tiền xây công trình công cộng.

Ví dụ đơn giản: Doanh nghiệp X bỏ tiền xây 5 km đường giá 1.000 tỉ đồng. Nhà nước trả lại bằng cách giao cho X một khu đất 10 ha để X làm khu đô thị bán, lấy tiền bù vốn và lợi nhuận.

Khác biệt với các loại hợp đồng PPP khác (BOT, BTO, BLT, BTL, BOO, O&M — đều được quy định tại Điều 45 Luật PPP 2020): trong các loại đó, nhà đầu tư kinh doanh khai thác công trình một thời gian để thu hồi vốn. Còn BT, nhà đầu tư không khai thác công trình mà được Nhà nước trả ngay bằng đất hoặc tiền.

2. Vì sao BT từng bị “khai tử” năm 2020?

2.1. Bối cảnh: nhiều sai phạm khiến BT mất uy tín

Trong giai đoạn 2010–2020, hợp đồng BT được áp dụng rộng rãi ở nhiều địa phương. Tuy nhiên, theo Báo cáo của Ủy ban Thường vụ Quốc hội trình tại kỳ họp tháng 6/2020 (được nhiều báo chính thống dẫn lại), các dự án BT đã để lại nhiều hệ luỵ:

“Có tình trạng mua công trình giá đắt và đổi lại đất đai và tài sản công với giá rẻ gây thất thoát cho ngân sách nhà nước.” — Báo cáo của Uỷ ban Thường vụ Quốc hội, dẫn lại trên Tuổi Trẻ ngày 18/6/2020.

Kiểm toán Nhà nước sau đó đã kiến nghị xử lý hơn 6.250 tỉ đồng từ các dự án BT có sai phạm (Tuổi Trẻ 18/6/2020; VietnamNet).

Các vấn đề chính được nêu:

• Định giá thiếu minh bạch: rất khó so sánh giá trị công trình xây dựng với giá trị quỹ đất hoán đổi — cả hai đều phụ thuộc thẩm định, dễ bị “nâng giá công trình, hạ giá đất” để có lợi cho nhà đầu tư.
• Cơ chế không đúng bản chất PPP: PPP theo thông lệ quốc tế là chia sẻ rủi ro giữa Nhà nước và tư nhân trong vận hành lâu dài. BT không có yếu tố vận hành — nhà đầu tư chỉ xây xong là rút.
• Áp lực với quỹ đất công: nhiều địa phương đã giao quá nhiều đất công cho dự án BT, làm cạn kiệt nguồn lực đất đai.

2.2. Luật PPP 2020 không liệt kê BT trong các loại hợp đồng PPP

Ngày 18/6/2020, Quốc hội thông qua Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư (Luật PPP) số 64/2020/QH14, có hiệu lực từ 01/01/2021 (toàn văn trên Cổng Chính phủ).

Điều 45 của Luật PPP 2020 liệt kê 6 loại hợp đồng PPP được phép áp dụng:

Loại	Tên đầy đủ
BOT	Xây dựng – Kinh doanh – Chuyển giao
BTO	Xây dựng – Chuyển giao – Kinh doanh
BOO	Xây dựng – Sở hữu – Kinh doanh
O&M	Kinh doanh – Quản lý
BLT	Xây dựng – Thuê dịch vụ – Chuyển giao
BTL	Xây dựng – Chuyển giao – Thuê dịch vụ

Hợp đồng BT không có trong danh mục này — đó là sự thay đổi căn bản so với cơ chế cũ.

2.3. Quy định chuyển tiếp: dự án BT cũ vẫn được làm tiếp

Để tránh xáo trộn các dự án đang dang dở, Khoản 7 Điều 101 Luật PPP 2020 quy định cơ chế chuyển tiếp (tổng hợp từ các bản tra cứu trên Thư viện pháp luật):

• Dự án BT đã ký hợp đồng trước 01/01/2021: tiếp tục thực hiện theo hợp đồng đã ký và quy định pháp luật tại thời điểm ký.
• Dự án BT chưa được phê duyệt chủ trương đầu tư trước 15/8/2020: dừng triển khai.
• Không được ký mới hợp đồng BT từ thời điểm Luật có hiệu lực.

Đây chính là lý do nhiều người dân nghe câu “BT đã bị cấm rồi” — câu này đúng với giai đoạn từ 01/01/2021 đến trước 01/7/2025.

3. Vì sao BT được “hồi sinh” năm 2024–2025?

3.1. Hà Nội đi trước: Luật Thủ đô 2024 cho phép BT theo cơ chế đặc thù

Ngày 28/6/2024, Quốc hội thông qua Luật Thủ đô 2024 (số 39/2024/QH15), hiệu lực từ 01/01/2025 (một số quy định từ 01/7/2025). Toàn văn trên Cổng Chính phủ.

Điều 39 Luật Thủ đô 2024 — về quản lý, sử dụng tài sản công và mô hình thử nghiệm có kiểm soát — đã có quy định cho phép TP Hà Nội áp dụng hợp đồng BT thanh toán bằng ngân sách nhà nước hoặc bằng quỹ đất cho một số loại dự án ưu tiên (bao gồm hạ tầng đô thị quy mô lớn, công nghệ cao).

Đây là cơ chế đặc thù riêng cho Hà Nội — tức Luật Thủ đô tạo “ngoại lệ” so với Luật PPP 2020 trong phạm vi địa giới Thủ đô, để tháo gỡ vướng mắc về vốn đầu tư hạ tầng.

3.2. Cả nước: Luật 57/2024/QH15 sửa Luật PPP, BT trở lại từ 01/7/2025

Chiều 29/11/2024, Quốc hội thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Quy hoạch, Luật Đầu tư, Luật PPP và Luật Đấu thầu (số 57/2024/QH15) — toàn văn trên Cổng Chính phủ.

Luật này bổ sung hợp đồng BT trở lại vào Luật PPP 2020. Điểm cốt lõi:

• Phần lớn quy định trong Luật 57/2024/QH15 có hiệu lực từ 15/01/2025.
• Riêng quy định về hợp đồng BT thanh toán bằng quỹ đất và hợp đồng BT thanh toán bằng ngân sách nhà nước có hiệu lực từ 01/7/2025 (xem Tuổi Trẻ 29/11/2024).

Theo nguyên văn quy định mới (Tuổi Trẻ dẫn lại từ luật):

“Hợp đồng BT là hợp đồng được ký kết giữa cơ quan có thẩm quyền và nhà đầu tư… để xây dựng công trình, hệ thống cơ sở hạ tầng; sau khi hoàn thành, nhà đầu tư chuyển giao công trình.”

3.3. Cơ chế kiểm soát mới: tránh lặp lại sai phạm cũ

Bài học từ sai phạm 2010–2020 đã được phản ánh trong khung BT mới. Theo Luật 57/2024/QH15, các dự án BT mới phải đáp ứng các yêu cầu kiểm soát chặt hơn:

• Trình tự, thủ tục giao đất / sử dụng đất phải theo pháp luật về đất đai (tức Luật Đất đai 2024) — không còn cơ chế giao đất ngoài quy hoạch.
• Kiểm toán Nhà nước kiểm toán chi phí dự án.
• Cho phép kiểm toán độc lập tham gia.
• Chính phủ ban hành nghị định quy định chi tiết cơ chế thanh toán BT (đã có dự thảo và nghị định hướng dẫn được ban hành tháng 12/2025).

Nói cách khác: BT đã trở lại với “vòng kim cô” chặt hơn, nhằm tránh tình trạng “đổi công trình giá đắt lấy đất giá rẻ” như trước.

4. Dự án Đại lộ Cảnh quan Sông Hồng dựa trên cơ sở pháp lý nào?

Theo các thông tin công khai trên báo chính thống:

• Dự án được lập theo hình thức PPP – hợp đồng BT, thanh toán bằng quỹ đất.
• Khởi công ngày 19/12/2025 — sau thời điểm BT chính thức được khôi phục theo Luật 57/2024/QH15 (01/7/2025).
• HĐND TP Hà Nội ban hành Nghị quyết 498/NQ-HĐND năm 2025 cơ bản thống nhất chủ trương đầu tư.
• HĐND TP Hà Nội thông qua chủ trương đầu tư (điều chỉnh) ngày 11/5/2026 (116/116 đại biểu tán thành).

Vì sao HĐND TP Hà Nội đủ thẩm quyền — câu hỏi nhiều người dân đang đặt

Theo cơ chế thông thường (Luật PPP 2020 và Luật Đầu tư công), dự án quy mô lớn (trên 10.000 tỷ đồng, hay “dự án quan trọng quốc gia”) thường phải qua Quốc hội hoặc Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư. Dự án Đại lộ Cảnh quan Sông Hồng có quy mô ~736.963 tỷ đồng — vượt ngưỡng đó rất xa.

Cơ sở pháp lý cho HĐND TP Hà Nội phê duyệt nằm ở Điều 37 Luật Thủ đô 2024 — đây là cơ chế đặc thù riêng cho Hà Nội. Cụ thể:

• Điều 37 định nghĩa “dự án trọng điểm của Thủ đô” là dự án có quy mô lớn, có vai trò tạo động lực, sức lan tỏa, kết nối — phục vụ phát triển kinh tế-xã hội của Thủ đô.
• HĐND TP Hà Nội được trao quyền: (a) quy định Danh mục dự án trọng điểm, và (b) quyết định chủ trương đầu tư các dự án trong danh mục đó.
• Theo phân quyền của Luật Thủ đô (báo chính thống diễn giải): với dự án sử dụng ngân sách địa phương, HĐND quyết định chủ trương không phụ thuộc quy mô vốn.

→ Đây là điểm pháp lý quan trọng cần biết: không phải mọi dự án quy mô lớn đều phải qua Quốc hội/Thủ tướng. Với Hà Nội (và một số tỉnh có cơ chế đặc thù khác), HĐND cấp tỉnh đã được Quốc hội trao quyền phê duyệt thông qua Luật riêng (Luật Thủ đô là luật do Quốc hội ban hành — ngang hàng với các luật chuyên ngành khác).

Nói cách khác, chuỗi pháp lý ở đây là:

Quốc hội ban hành Luật Thủ đô 2024 → Luật Thủ đô 2024 trao quyền cho HĐND TP Hà Nội → HĐND TP phê duyệt dự án.

Như vậy, HĐND TP Hà Nội ban hành nghị quyết về dự án không phải vượt thẩm quyền, mà là thực hiện thẩm quyền đã được Quốc hội phân quyền qua Luật Thủ đô.

Tóm lại, về mặt khung pháp lý, dự án có cơ sở để áp dụng hợp đồng BT và thu hồi đất, kết hợp:

• Luật PPP 2020 đã được sửa đổi bởi Luật 57/2024/QH15 (cho phép BT trở lại trên cả nước từ 01/7/2025).
• Luật Thủ đô 2024 (Điều 37) — trao thẩm quyền cho HĐND TP Hà Nội phê duyệt dự án trọng điểm.
• Luật Đất đai 2024 (Điều 79 các khoản 1, 2, 11, 27) — cơ sở thu hồi đất cho các cấu phần dự án (giao thông, thuỷ lợi, công viên, khu đô thị đồng bộ).

⚠️ “Có cơ sở pháp lý cho việc phê duyệt và thu hồi” không có nghĩa là “mọi cấu phần đều được thu hồi tự động”. Người dân vẫn có quyền yêu cầu cơ quan giải trình: thửa đất cụ thể của mình thuộc cấu phần nào, và cấu phần đó áp dụng khoản nào của Điều 79 Luật Đất đai 2024. Nếu phương án có dấu hiệu gộp toàn bộ vào diện thu hồi mà không phân định rõ cấu phần, đây là cơ sở để yêu cầu giải trình bằng văn bản hoặc khiếu nại hành chính theo Luật Khiếu nại 2011.

Lưu ý quan trọng: “Có cơ sở pháp lý” để áp dụng BT không có nghĩa là mọi bước triển khai cụ thể của dự án (kiểm đếm, định giá, phương án bồi thường) đều đúng quy định. Đó là việc cơ quan có thẩm quyền chịu trách nhiệm và người dân có quyền giám sát, góp ý, khiếu nại. Phần dưới đây nói về quyền của người dân trong giai đoạn đó.

5. Quyền của người dân khi bị thu hồi đất trong dự án BT

Điểm cốt lõi cần nhớ: Dù dự án thuộc loại hợp đồng nào (BT, BOT, BTO, đầu tư công…), khi Nhà nước thu hồi đất, quyền của người dân được điều chỉnh bởi Luật Đất đai 2024, không phải bởi Luật PPP. Tức là dù dự án có “đổi đất lấy hạ tầng” hay không, quyền của bạn vẫn đầy đủ như mọi dự án thu hồi đất khác.

5.1. Quyền được thông báo, đo đạc, kiểm đếm

• Phải có thông báo thu hồi đất được niêm yết tại UBND xã/phường, kèm thời hạn theo quy định.
• Việc đo đạc, kiểm đếm phải được lập biên bản có chữ ký các bên — bạn có quyền yêu cầu cán bộ giải thích, đối chiếu sổ đỏ, và không ký nếu chưa hiểu rõ.
• Căn cứ pháp lý: Điều 87 Luật Đất đai 2024 (Cổng Chính phủ).

5.2. Quyền được bồi thường theo bảng giá đất / giá đất cụ thể

• Bồi thường về đất theo bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành (Hà Nội đã ban hành Nghị quyết 52/2025/NQ-HĐND, áp dụng từ 01/01/2026 theo nguyên tắc giá thị trường).
• Đối với dự án cụ thể, có thể có giá đất cụ thể được phê duyệt riêng (cao hơn bảng giá nếu phù hợp giá thị trường).
• Bồi thường về tài sản, cây cối, vật nuôi gắn liền với đất được tính riêng.
• Căn cứ pháp lý: Điều 91–112, Điều 158–159 Luật Đất đai 2024.

→ Đọc chi tiết tại 10 quyền cơ bản khi bị thu hồi đất.

5.3. Quyền được tái định cư — và câu hỏi “lấy gì để đo bằng hoặc tốt hơn?”

Đây là điểm thực tế gây nhiều lo lắng. Các khu tái định cư dự kiến cho dự án Đại lộ Cảnh quan (Long Biên ~201 ha, Lĩnh Nam ~98 ha, Thư Lâm – Đông Anh ~700 ha) đều ở vị trí khác so với nơi ở cũ — nhiều hộ sẽ phải chuyển sang phường/xã khác, có hộ phải sang huyện khác. Vậy nguyên tắc “bằng hoặc tốt hơn” có ý nghĩa thực tế gì, và lấy tiêu chí nào để đo?

Quy định pháp lý

Điều 110 Luật Đất đai 2024 quy định nguyên tắc và tiêu chí khu tái định cư. Có 3 nhóm tiêu chí định lượng được:

1. Hạ tầng kỹ thuật (Khoản 2 Điều 110):

   • Khu vực đô thị: phải đạt tiêu chuẩn đô thị.
   • Khu vực nông thôn: phải đạt tiêu chuẩn nông thôn mới.
   • Cụ thể gồm: đường giao thông kết nối với khu vực lân cận, điện chiếu sáng, điện sinh hoạt, cấp/thoát nước, thông tin liên lạc, xử lý môi trường.

2. Hạ tầng xã hội: trường học, cơ sở y tế, chợ, nhà văn hoá, không gian công cộng (theo tiêu chuẩn của khu vực đô thị/nông thôn tương ứng).

3. Vị trí địa lý (Khoản 3 Điều 110) — quan trọng nhất với câu hỏi của bạn:

   Luật quy định thứ tự ưu tiên vị trí khu tái định cư:

   a) Tại địa bàn xã, phường nơi có đất bị thu hồi; b) Tại địa bàn quận, huyện, thị xã, thành phố nơi có đất bị thu hồi (nếu địa bàn xã/phường không có quỹ đất); c) Tại địa bàn khác có điều kiện tương đương (nếu hai cấp trên không có quỹ đất); d) Ưu tiên lựa chọn khu đất có vị trí thuận lợi để hình thành khu tái định cư.

   → Tức là việc bố trí khu TĐC xa nơi ở cũ phải có lý do (không còn quỹ đất ở cấp xã, sau đó cấp quận/huyện). Cơ quan thu hồi đất có nghĩa vụ chứng minh đã ưu tiên theo thứ tự này.

Khoảng trống thực tế — điều luật chưa có công cụ đo

Luật chưa định lượng cụ thể một số yếu tố mà người dân quan tâm nhất:

• Khoảng cách di chuyển tới chỗ làm việc cũ, trường con cái, chợ thường xuyên.
• Sinh kế gắn với đất cũ (vd: bán hàng tại nhà, làm nông gần đồng ruộng, kinh doanh dịch vụ tại khu phố cũ).
• Quan hệ cộng đồng, họ hàng, mạng lưới xã hội đã xây dựng nhiều năm.

Đây là những thứ không có thước đo trong luật, nhưng có ảnh hưởng thực tế đến chất lượng sống. Khi đối chiếu phương án TĐC, người dân thường thấy “trên giấy” thì khu TĐC mới có hạ tầng đầy đủ, nhưng “trên thực tế” thì xa, mất sinh kế, mất quan hệ cũ — khó nói là “tốt hơn”.

Cách bạn có thể làm — hợp pháp, có cơ sở luật

1. Yêu cầu giải trình bằng văn bản tại sao phương án TĐC không bố trí ở cùng xã/phường, hoặc cùng quận/huyện. Cơ quan thu hồi đất phải chứng minh đã ưu tiên theo Khoản 3 Điều 110.

2. Góp ý vào dự thảo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong thời gian niêm yết (tối thiểu 30 ngày theo Điều 87 Luật Đất đai 2024). Đây là cơ hội chính thức để phản ánh các yếu tố luật chưa định lượng (khoảng cách, sinh kế, cộng đồng) — bằng văn bản, có gửi nhận.

3. Đề nghị hỗ trợ bổ sung cho các trường hợp đặc thù: hỗ trợ chuyển nghề, hỗ trợ ổn định đời sống, hỗ trợ di chuyển — theo Điều 108 Luật Đất đai 2024 (Nhà nước có nghĩa vụ hỗ trợ ngoài bồi thường về đất).

4. Lựa chọn hình thức (Khoản 1 Điều 111 và Điều 108): bạn có quyền chọn nhận đất tái định cư, nhận nhà tái định cư, hoặc nhận tiền tự lo nơi ở mới (nếu phù hợp quy định). Nếu khu TĐC quá xa, đôi khi nhận tiền tự lo có thể là phương án phù hợp hơn — nhưng cần cân nhắc kỹ với hoàn cảnh cụ thể.

5. Khiếu nại nếu phương án không thoả đáng — xem mục 5.5 bên dưới.

⚠️ Lưu ý quan trọng: Việc đánh giá khu TĐC có “bằng hoặc tốt hơn” hay không thuộc thẩm quyền của cơ quan có thẩm quyền, dựa trên các tiêu chí pháp lý. Người dân không nên tự kết luận “khu TĐC này không đạt” mà nên thu thập đầy đủ chứng cứ (khoảng cách, chất lượng hạ tầng, mức độ tiện ích) rồi gửi văn bản góp ý hoặc khiếu nại đúng thủ tục. Trợ giúp pháp lý miễn phí có thể hỗ trợ bạn lập văn bản đúng cách.

Căn cứ pháp lý: Điều 108, 110, 111 Luật Đất đai 2024.

5.4. Vì sao trong dự án BT, người dân thường KHÔNG thỏa thuận trực tiếp với nhà đầu tư?

Đây là điểm dễ gây hiểu lầm và cần làm rõ.

Trong cơ chế BT, Nhà nước là bên thu hồi đất — không phải nhà đầu tư BT đi mua đất trực tiếp từ dân. Cơ chế cụ thể:

1. Nhà nước thu hồi đất từ người dân theo Điều 79 Luật Đất đai 2024 (32 trường hợp thu hồi vì lợi ích quốc gia, công cộng). Các khoản có thể áp dụng cho dự án Đại lộ Cảnh quan tuỳ cấu phần:

   • Khoản 1: đường giao thông, cầu, hầm — áp cho phần đại lộ và cầu.
   • Khoản 2: đê điều, thuỷ lợi, công trình thoát lũ — áp cho phần liên quan đê và không gian thoát lũ.
   • Khoản 11: công viên, không gian công cộng — áp cho phần công viên, không gian xanh hai bên sông.
   • Khoản 27: “dự án khu đô thị có công năng phục vụ hỗn hợp, đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội với nhà ở” — áp cho phần khu đô thị thương mại được giao cho nhà đầu tư BT.

   (Lưu ý: dự án Đại lộ Cảnh quan Sông Hồng được HĐND TP Hà Nội thông qua chủ trương đầu tư ngày 11/5/2026, không phải Quốc hội hay Thủ tướng — nên không thuộc Khoản 31 Điều 79. Cơ sở thu hồi đất nằm ở các khoản chuyên ngành nêu trên, không phải khoản tổng quát.)

2. Bồi thường cho người dân theo bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành, hoặc giá đất cụ thể được phê duyệt riêng cho dự án (theo nguyên tắc thị trường — Điều 158, 159 Luật Đất đai 2024).

3. Sau khi đã thu hồi xong, Nhà nước giao đất cho nhà đầu tư BT để bù chi phí xây dựng công trình (theo hợp đồng BT đã ký).

→ Trong toàn bộ chuỗi này, người dân làm việc trực tiếp với Nhà nước (UBND xã/phường, ban bồi thường GPMB), không phải với nhà đầu tư BT. Giá bồi thường là bảng giá / giá cụ thể của Nhà nước, không phải giá thỏa thuận.

Vậy Điều 127 (tự thỏa thuận với chủ đầu tư) áp dụng khi nào?

Điều 127 Luật Đất đai 2024 áp dụng cho các dự án mà doanh nghiệp tự nhận quyền sử dụng đất từ người dân, không qua cơ chế thu hồi của Nhà nước. Ví dụ điển hình: doanh nghiệp tự đi mua đất từ từng hộ để gom thành khu chung cư thương mại độc lập — đây là dự án nhà ở thương mại “thuần”, không phải dự án PPP/BT.

Trong dự án BT như Đại lộ Cảnh quan Sông Hồng, vì Nhà nước thu hồi đất theo Điều 79 rồi giao cho nhà đầu tư BT, Điều 127 thường không áp dụng cho phần đất thuộc phạm vi dự án.

⚠️ Lưu ý — dự án quy mô lớn có thể có nhiều cấu phần với cơ chế khác nhau

Dự án Đại lộ Cảnh quan Sông Hồng bao gồm nhiều cấu phần: hạ tầng giao thông, khu tái định cư, khu đô thị thương mại (do nhà đầu tư BT phát triển sau khi nhận đất). Không loại trừ trường hợp một số phân khu nhỏ được lập theo cơ chế đầu tư khác (ví dụ một khu nhà ở thương mại độc lập do doanh nghiệp khác tự nhận quyền sử dụng đất theo Điều 127).

Vì vậy, khi nhận được phương án bồi thường cụ thể cho thửa đất của mình, hãy đọc kỹ phần nói về cơ chế thu hồi/thỏa thuận — đặc biệt câu hỏi “thửa đất này được thu hồi theo Điều 79 hay sẽ qua thỏa thuận theo Điều 127?”. Nếu chưa rõ, hỏi luật sư hoặc Trung tâm Trợ giúp pháp lý ngay, vì hai cơ chế có hệ quả pháp lý rất khác nhau.

→ Đọc thêm về trường hợp Điều 127 áp dụng: Điều 127 Luật Đất đai 2024: bạn có quyền tự thỏa thuận giá với chủ đầu tư.

5.5. Quyền khiếu nại nếu không đồng ý

Nếu phương án bồi thường, định giá, hoặc bất kỳ quyết định hành chính nào liên quan tới việc thu hồi đất khiến bạn không đồng ý, bạn có quyền khiếu nại hành chính — đây là kênh hợp pháp, không phải hành động chống đối:

• Khiếu nại lần đầu tới chính cơ quan đã ra quyết định (UBND xã/phường, UBND quận/huyện…).
• Khiếu nại lần hai lên cấp trên trực tiếp nếu không đồng ý kết quả lần đầu.
• Khởi kiện hành chính tại Toà án Nhân dân nếu vẫn không đồng ý — theo Luật Tố tụng hành chính 2015.

Căn cứ pháp lý:

• Luật Khiếu nại 2011 (số 02/2011/QH13) — quy định trình tự, thủ tục, thời hiệu khiếu nại.
• Luật Tố tụng hành chính 2015 (số 93/2015/QH13) — quy định khởi kiện hành chính tại toà án.

Lưu ý về thời hiệu: thời hạn khiếu nại có giới hạn — thường 90 ngày kể từ ngày nhận được hoặc biết quyết định hành chính (Điều 9 Luật Khiếu nại 2011). Bỏ lỡ thời hiệu, mất quyền. Nếu chưa rõ tính ngày từ đâu, hỏi luật sư hoặc Trung tâm Trợ giúp pháp lý ngay khi nhận được quyết định, không để qua tháng.

6. Tóm lại — điểm mấu chốt cần nhớ

Về khung pháp lý của BT:

• Trước 2020: BT phổ biến nhưng nhiều sai phạm.
• Từ 01/01/2021: BT bị dừng cấp phép mới theo Luật PPP 2020 (Điều 45 — không có BT trong danh mục; Khoản 7 Điều 101 — quy định chuyển tiếp).
• Từ 01/7/2025: BT được khôi phục theo Luật 57/2024/QH15, kèm cơ chế kiểm soát chặt hơn (kiểm toán nhà nước + kiểm toán độc lập + quy trình theo Luật Đất đai 2024).
• Riêng Hà Nội: Luật Thủ đô 2024 (hiệu lực 01/01/2025) đã có quy định cơ chế đặc thù cho BT từ trước đó.
• Dự án Đại lộ Cảnh quan Sông Hồng: khởi công 19/12/2025, được phê duyệt chủ trương đầu tư bởi HĐND TP Hà Nội ngày 11/5/2026 — có cơ sở pháp lý để áp dụng hình thức BT.

Về quyền của người dân:

Nhà nước có quyền thu hồi đất hợp pháp khi có dự án được phê duyệt đúng thủ tục — nhưng quyền lợi của người dân vẫn phải được bảo đảm đầy đủ theo quy định:

• Quyền được thông báo, kiểm đếm với biên bản đầy đủ.
• Quyền được bồi thường theo bảng giá đất / giá đất cụ thể (Nhà nước là bên bồi thường, không phải nhà đầu tư BT).
• Quyền được tái định cư theo thứ tự ưu tiên cùng xã/phường → cùng quận/huyện → địa bàn khác (Khoản 3 Điều 110); và quyền yêu cầu giải trình bằng văn bản nếu phương án không tuân thủ thứ tự ưu tiên này.
• Quyền yêu cầu giá bồi thường tham chiếu nguyên tắc thị trường (Điều 158, 159 Luật Đất đai 2024 — đã áp dụng tại Hà Nội từ 01/01/2026).
• Quyền khiếu nại, yêu cầu giải thích, phản đối phương án bồi thường không thoả đáng — là quyền hợp pháp, không phải chống đối.

Lưu ý phân biệt với Điều 127: trong dự án BT, Nhà nước thu hồi đất theo Điều 79 rồi giao cho nhà đầu tư BT, nên người dân không thỏa thuận trực tiếp với nhà đầu tư về giá. Điều 127 (tự thỏa thuận với chủ đầu tư) áp dụng cho dự án nhà ở thương mại “thuần” — doanh nghiệp tự đi mua đất, không qua cơ chế thu hồi của Nhà nước. Nếu dự án Đại lộ Cảnh quan có cấu phần nhỏ áp dụng cơ chế khác, phương án cụ thể cho thửa đất của bạn sẽ ghi rõ — đọc kỹ và hỏi luật sư nếu chưa rõ.

Hiểu khung pháp lý giúp bạn bình tĩnh và đúng bước khi cán bộ địa phương hoặc đơn vị tư vấn đến làm việc. Đừng để áp lực thời gian hoặc tin đồn khiến mình ký vội — và đừng để cảm giác bất lực khiến mình bỏ qua quyền chính đáng.

---

---

Bài viết tổng hợp từ Luật PPP 2020 (số 64/2020/QH14), Luật 57/2024/QH15, Luật Thủ đô 2024 (số 39/2024/QH15), Luật Đất đai 2024 (số 31/2024/QH15), Luật Khiếu nại 2011, Luật Tố tụng hành chính 2015, và các báo có giấy phép xuất bản (Tuổi Trẻ, VietnamNet). Nội dung mang tính tham khảo phổ thông, không thay thế tư vấn pháp lý chuyên nghiệp. Với trường hợp cụ thể, hãy liên hệ luật sư hoặc Trung tâm Trợ giúp pháp lý của tỉnh/thành. Lần kiểm tra nguồn gần nhất: 25/05/2026.

Đọc thêm: 10 quyền cơ bản khi bị thu hồi đất · Điều 127 — quyền tự thoả thuận giá · 4 nội dung đề xuất trong phương án bồi thường tái định cư · Theo dõi dự án Đại lộ Cảnh quan Sông Hồng — nhật ký cập nhật