Nhà nước có quyền thu hồi đất sổ đỏ của dân để 'đối ứng' cho dự án BT không?

Trong các cuộc trò chuyện cộng đồng có một quan điểm lan truyền: “Nhà nước không có quyền lấy đất sổ đỏ của dân để ‘đối ứng’ cho doanh nghiệp BT — đó là vi phạm quyền tư hữu.” Quan điểm này có tinh thần đúng (bảo vệ quyền sử dụng đất hợp pháp của người dân), nhưng nếu hiểu theo nghĩa cứng — “Nhà nước hoàn toàn không có thẩm quyền” — thì không chính xác về pháp lý, và có thể khiến bà con đi sai đường khi đối thoại với cơ quan.

Bài này phân biệt rõ hai cách hiểu thường bị gộp làm một:

Cách hiểu	Đánh giá pháp lý
”Lấy thẳng đất sổ đỏ của dân giao cho doanh nghiệp BT” (không qua thu hồi, không bồi thường)	SAI LUẬT — vi phạm Hiến pháp + Luật Đất đai
”Thu hồi đất theo Điều 79 Luật Đất đai 2024 + bồi thường thoả đáng → đất trở thành đất sạch → giao cho nhà đầu tư BT theo Luật PPP”	ĐÚNG LUẬT nếu tuân thủ đầy đủ quy trình

Hiểu sai cách hiểu thứ hai (cho rằng “Nhà nước không có thẩm quyền”) sẽ khiến bà con phản đối nhầm chỗ — thay vì tập trung giám sát các bước cụ thể mà cơ quan có thể làm sai (chọn khoản Điều 79 không đúng, bồi thường thấp, đấu thầu không công khai…). Hiểu đúng pháp lý là cách bảo vệ quyền hiệu quả nhất.

1. Đất đai ở Việt Nam — bản chất pháp lý cần biết trước

Đây là điểm gốc rễ thường bị hiểu nhầm.

Đất KHÔNG phải “sở hữu tư nhân”

Theo Điều 53 Hiến pháp 2013: “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản… là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý.”

Theo Điều 4 Luật Đất đai 2024 (số 31/2024/QH15): nguyên tắc này được cụ thể hoá — đất đai là sở hữu toàn dân, Nhà nước đại diện chủ sở hữu.

Sổ đỏ là gì? Sổ đỏ là “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” — tức Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của bạn, không phải công nhận “quyền sở hữu đất”. Tài sản gắn liền với đất (nhà, công trình, cây cối) mới là sở hữu cá nhân của bạn.

Quyền sử dụng đất vẫn được Hiến pháp bảo hộ

Mặc dù đất là sở hữu toàn dân, quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân được pháp luật bảo hộ — theo Điều 54 Khoản 2 Hiến pháp 2013:

“Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất, thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định của luật. Quyền sử dụng đất được pháp luật bảo hộ.”

Tức là: bạn không “sở hữu” miếng đất, nhưng bạn có quyền sử dụng miếng đất đó — và quyền này được Hiến pháp bảo vệ. Nhà nước muốn “lấy lại” quyền sử dụng đất của bạn phải tuân thủ điều kiện nghiêm ngặt.

Nhà nước thu hồi đất — quy định ở Điều 54, không phải Điều 32

Một số tài liệu lan truyền dẫn Điều 32 Hiến pháp 2013 khi nói về thu hồi đất — đây là dẫn sai số điều. Điều 32 nói về trưng mua/trưng dụng tài sản (nhà ở, tư liệu sản xuất…), không phải thu hồi đất.

Điều luật đúng cho thu hồi đất là Điều 54 Khoản 3 Hiến pháp 2013:

“Nhà nước thu hồi đất do tổ chức, cá nhân đang sử dụng trong trường hợp thật cần thiết do luật định vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Việc thu hồi đất phải công khai, minh bạch và được bồi thường theo quy định của pháp luật.”

→ Hai điều kiện cứng từ Hiến pháp: (1) phải vì lợi ích quốc gia/công cộng do luật định, và (2) phải công khai, minh bạch, bồi thường theo quy định.

2. “Đất đối ứng” trong dự án BT là gì?

Hợp đồng BT (Xây dựng – Chuyển giao) là cơ chế: nhà đầu tư bỏ vốn xây công trình hạ tầng → bàn giao cho Nhà nước → Nhà nước thanh toán cho nhà đầu tư.

Theo Luật 57/2024/QH15 (sửa Luật PPP, có hiệu lực phần BT từ 01/7/2025 — dẫn lại tại Tuổi Trẻ 29/11/2024), có 3 cách thanh toán hợp đồng BT:

1. Bằng ngân sách nhà nước (tiền).
2. Bằng quỹ đất — đây gọi là “đất đối ứng” hoặc “đất thanh toán”.
3. Không yêu cầu thanh toán (trường hợp đặc thù).

→ “Đất đối ứng” = quỹ đất Nhà nước giao cho nhà đầu tư BT để bù chi phí xây hạ tầng. Đây chỉ là một CÁCH THANH TOÁN hợp đồng — không phải lý do để Nhà nước thu hồi đất.

Yêu cầu cứng: quỹ đất đối ứng phải là “đất sạch”

Theo Luật 57/2024 và các văn bản hướng dẫn, đất đối ứng phải là đất sạch — tức:

• Đất do Nhà nước đã quản lý (đất công sẵn có), HOẶC
• Đất đã được Nhà nước thu hồi hợp pháp theo Luật Đất đai 2024 + đã bồi thường + đã giải phóng mặt bằng.

Nhà nước KHÔNG được “lấy thẳng” đất có sổ đỏ của dân giao cho nhà đầu tư BT. Đây là điểm mà tinh thần quan điểm cộng đồng ở đầu bài là đúng.

3. Vậy đất đối ứng hình thành như thế nào — 3 con đường

Con đường 1: Đất công sẵn có

Đất do Nhà nước, doanh nghiệp Nhà nước, đơn vị sự nghiệp đã quản lý từ trước (chưa giao ai, hoặc đã thu hồi từ trước). Trực tiếp giao cho nhà đầu tư BT mà không phải thu hồi mới.

Con đường 2: Đất tư bị thu hồi hợp pháp theo Điều 79 Luật Đất đai 2024

Đây là con đường chính đối với dự án quy mô lớn như Đại lộ Cảnh quan Sông Hồng (vì không đủ đất công sẵn có).

Quy trình bắt buộc:

1. Dự án thuộc một trong 32 trường hợp Điều 79 Luật Đất đai 2024 (ví dụ Khoản 27 — “dự án khu đô thị có công năng phục vụ hỗn hợp, đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội với nhà ở”).
2. Có quy hoạch sử dụng đất + kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện phê duyệt (Điều 76).
3. Có thông báo thu hồi đất, niêm yết đúng thời hạn (Điều 87).
4. Có phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phê duyệt và lấy ý kiến cộng đồng (Điều 91).
5. Bồi thường thoả đáng theo giá đất cụ thể (Điều 158, 159) — sau đó đất trở thành đất sạch, Nhà nước giao cho nhà đầu tư BT.

→ Trong con đường này, lý do thu hồi pháp lý là “để phát triển khu đô thị đồng bộ thuộc Khoản 27” — KHÔNG PHẢI “để có đất trả nợ BT”. Việc giao đất sạch cho nhà đầu tư BT chỉ là bước thanh toán hợp đồng, không phải lý do thu hồi.

Đây là điểm tinh tế mà nhiều người dân chưa phân biệt rõ — và là cơ sở để yêu cầu cơ quan giải trình từng cấu phần đất thuộc khoản nào của Điều 79.

Con đường 3: Đất qua thoả thuận với chủ sử dụng đất (Điều 127)

Điều 127 Luật Đất đai 2024 quy định cơ chế doanh nghiệp tự thoả thuận với người sử dụng đất để gom đất cho dự án. Tuy nhiên:

• Cơ chế này áp dụng cho dự án nhà ở thương mại THUẦN (doanh nghiệp tự đi gom đất, không qua thu hồi của Nhà nước).
• KHÔNG áp dụng cho dự án PPP-BT (vốn dĩ Nhà nước là bên thu hồi).

→ Khi anh chị nghe nói “doanh nghiệp BT phải tự thoả thuận giá với từng hộ dân” — đây là lẫn lộn hai cơ chế. Trong BT, người dân làm việc với Nhà nước (ban GPMB) để nhận bồi thường, không phải với nhà đầu tư BT.

→ Đọc chi tiết về Điều 127 và khi nào áp dụng: Điều 127 Luật Đất đai 2024 — quyền tự thoả thuận giá với chủ đầu tư.

4. Năm điều kiện bắt buộc để thu hồi đất hợp pháp (kể cả cho BT)

Đây là phần quan trọng nhất để bảo vệ quyền dân. Nhà nước CÓ thẩm quyền thu hồi đất cho dự án BT, nhưng chỉ khi đủ 5 điều kiện cứng sau:

#	Điều kiện	Cơ sở pháp lý
1	Thuộc 1 trong 32 trường hợp Điều 79 Luật Đất đai 2024 (cụ thể từng cấu phần)	Điều 79 LĐĐ 2024
2	Có quy hoạch + kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện phê duyệt	Điều 76 LĐĐ 2024
3	Có thông báo thu hồi đất, niêm yết đúng thời hạn (≥90 ngày đất nông nghiệp, ≥180 ngày đất phi nông nghiệp)	Điều 87 LĐĐ 2024
4	Có phương án bồi thường được phê duyệt, có lấy ý kiến cộng đồng	Điều 91 LĐĐ 2024
5	Bồi thường theo giá đất cụ thể, áp dụng nguyên tắc thị trường	Điều 158, 159 LĐĐ 2024

Thiếu bất kỳ điều kiện nào → việc thu hồi chưa đủ căn cứ pháp lý, người dân có cơ sở yêu cầu giải trình bằng văn bản hoặc khiếu nại hành chính theo Luật Khiếu nại 2011.

Riêng với BT: thêm 2 điều kiện về phía nhà đầu tư

Theo Luật 57/2024/QH15 và các văn bản hướng dẫn, dự án BT mới còn phải đáp ứng:

6. Nhà đầu tư BT phải được lựa chọn qua đấu thầu công khai (Luật Đấu thầu 2023 + Luật PPP sửa đổi). Không được chỉ định thầu trừ trường hợp đặc biệt do luật định.
7. Nguyên tắc ngang giá: giá trị quỹ đất thanh toán bằng giá trị công trình BT do nhà đầu tư xây dựng. Có chênh lệch thì xử lý theo Nghị định hướng dẫn (nhà đầu tư nộp thêm hoặc Nhà nước thanh toán bổ sung).

→ Cơ chế kiểm soát thêm: Kiểm toán Nhà nước kiểm toán chi phí dự án BT; có thể có kiểm toán độc lập tham gia.

5. Năm quyền giám sát của người dân — sử dụng đúng cách

Khi đối thoại với cơ quan, bà con không cần (và không nên) khẳng định “Nhà nước không có thẩm quyền”. Cách hiệu quả hơn là yêu cầu cơ quan chứng minh đã đủ điều kiện — đây là quyền hợp pháp, đặt cơ quan vào vị trí phải trả lời.

Quyền 1 — Yêu cầu giải trình từng thửa thuộc cấu phần nào, khoản nào của Điều 79

“Thửa đất nhà tôi thuộc cấu phần nào của dự án (đại lộ / đê / công viên / khu tái định cư / khu đô thị thương mại) và áp dụng khoản nào của Điều 79 Luật Đất đai 2024? Đề nghị trả lời bằng văn bản.”

Nếu cơ quan chỉ trả lời chung “thu hồi cho dự án BT” mà không phân định khoản → đây là dấu hiệu thiếu căn cứ pháp lý, có cơ sở khiếu nại.

Quyền 2 — Yêu cầu công khai quy hoạch + kế hoạch sử dụng đất

“Đề nghị cung cấp quyết định phê duyệt kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện năm 2026 — phần liên quan đến thửa đất nhà tôi.”

Đây là quyền theo Luật Tiếp cận thông tin 2016. Cơ quan có nghĩa vụ cung cấp.

Quyền 3 — Yêu cầu công khai phương án đấu thầu BT + nguyên tắc ngang giá

“Hợp đồng BT này được ký với nhà đầu tư qua đấu thầu công khai hay chỉ định? Giá trị công trình và giá trị quỹ đất thanh toán đã được thẩm định ngang giá chưa? Kiểm toán Nhà nước đã có ý kiến chưa?”

Đây là quyền giám sát đầu tư công — quan trọng vì sai phạm BT giai đoạn 2010–2020 chủ yếu nằm ở khâu định giá lệch giữa công trình và đất.

Quyền 4 — Góp ý vào phương án bồi thường + đề nghị tái định cư cùng phường/quận

“Theo Khoản 3 Điều 110 Luật Đất đai 2024, khu tái định cư phải ưu tiên cùng xã/phường nơi có đất thu hồi. Đề nghị giải trình tại sao các khu TĐC dự kiến không thuộc địa bàn của chúng tôi.”

Quyền 5 — Khiếu nại nếu phương án không đúng quy trình hoặc bồi thường không thoả đáng

• Khiếu nại lần đầu: gửi cơ quan đã ra quyết định, trong 90 ngày (Điều 9 Luật Khiếu nại 2011).
• Khiếu nại lần hai: cấp trên trực tiếp.
• Khởi kiện hành chính: Toà án Nhân dân theo Luật Tố tụng hành chính 2015.

Đây là kênh hợp pháp — không phải hành động chống đối. Trợ giúp pháp lý miễn phí có thể hỗ trợ lập đơn.

6. Tóm lại — điểm mấu chốt cần nhớ

Sai cách hiểu (cần tránh):

• ❌ “Đất sổ đỏ là sở hữu tư nhân của tôi, Nhà nước không được động đến.” — Sai bản chất. Đất là sở hữu toàn dân, bạn có quyền sử dụng đất được Hiến pháp bảo hộ.
• ❌ “Nhà nước không có thẩm quyền thu hồi đất cho dự án BT.” — Sai nguyên tắc. Nhà nước CÓ thẩm quyền theo Điều 79 Luật Đất đai 2024, miễn là đủ 5 điều kiện cứng và đúng quy trình.
• ❌ “Doanh nghiệp BT phải tự thoả thuận giá với từng hộ.” — Sai cơ chế. Đây là cơ chế Điều 127 cho dự án nhà ở thương mại thuần, không phải BT.

Đúng cách hiểu (cần giữ):

• ✅ Nhà nước không được “lấy thẳng” đất sổ đỏ của dân giao cho doanh nghiệp BT — phải qua quy trình thu hồi hợp pháp + bồi thường thoả đáng.
• ✅ “Đất đối ứng” cho BT phải là đất sạch (đất công sẵn có hoặc đất đã thu hồi hợp pháp).
• ✅ “Trả nợ BT” là cách thanh toán hợp đồng, không phải lý do hợp pháp để thu hồi. Lý do thu hồi phải khớp với một khoản cụ thể của Điều 79.
• ✅ Nhà đầu tư BT phải qua đấu thầu công khai; giá trị quỹ đất phải ngang giá giá trị công trình.
• ✅ Người dân có quyền yêu cầu cơ quan chứng minh đã đủ điều kiện ở mỗi bước — đây là cách bảo vệ quyền hiệu quả nhất.

Câu chốt: Hiểu sai cho rằng “Nhà nước không có thẩm quyền” sẽ khiến bà con phản đối nhầm chỗ. Hiểu đúng — “Nhà nước có thẩm quyền nhưng phải tuân thủ đúng 5 điều kiện cứng + quy trình + đấu thầu + ngang giá” — sẽ giúp bà con đặt câu hỏi đúng và yêu cầu giải trình đúng kênh. Quyền lực thực sự nằm ở chỗ biết yêu cầu cơ quan chứng minh đã làm đúng.

---

---

Bài viết tổng hợp từ Hiến pháp nước Cộng hoà XHCN Việt Nam 2013 (Điều 32, 53, 54), Luật Đất đai 2024 (số 31/2024/QH15 — các Điều 4, 76, 79, 87, 91, 110, 127, 158, 159), Luật PPP 2020 (số 64/2020/QH14) sửa đổi bởi Luật 57/2024/QH15, Luật Khiếu nại 2011, và các văn bản hướng dẫn. Nội dung mang tính tham khảo phổ thông, không thay thế tư vấn pháp lý chuyên nghiệp. Với trường hợp cụ thể, hãy liên hệ luật sư hoặc Trung tâm Trợ giúp pháp lý của tỉnh/thành. Lần kiểm tra nguồn gần nhất: 25/05/2026.

Đọc thêm: Hợp đồng BT — lịch sử và quyền người dân · Điều 127 — quyền tự thoả thuận giá với chủ đầu tư · 10 quyền cơ bản khi bị thu hồi đất · 10 câu hỏi pháp lý tại hội nghị lấy ý kiến