Tái định cư phải có TRƯỚC khi thu hồi đất — Luật quy định thế nào? Quyền của người dân khi 3 khu TĐC chưa xây mà GPMB đã sắp diễn ra

Trong các nhóm cộng đồng ven sông Hồng, một câu hỏi đang được lan truyền:

“Chủ tịch Hà Nội nói xây khu tái định cư chất lượng để người dân đồng tình hơn — bà con cực kỳ hoan nghênh chỉ đạo của bác. Vấn đề là 3 khu tái định cư dự kiến cho dự án này đều chưa xây — vậy mà liên danh nhà đầu tư lại muốn hoàn tất giải phóng mặt bằng trong 4 tháng. Vậy thì cho dân ở đâu trong khi chờ xây? Dân cần sự ổn định chứ không phải cầm 2,5 triệu tiền hỗ trợ thuê nhà đi lang thang mấy năm. Cần phải hoàn thiện khu tái định cư trước khi giải phóng mặt bằng.”

Đây là một lo lắng có cơ sở pháp lý vững, không phải đòi hỏi cảm tính. Bài này giúp bà con hiểu rõ luật quy định gì, lãnh đạo TP đã nói gì, và quyền pháp lý cụ thể nào người dân có thể yêu cầu cơ quan tuân thủ.

Lưu ý đọc: Bài này tổng hợp văn bản pháp luật và phát biểu công khai của lãnh đạo. Với trường hợp cụ thể của gia đình, hãy hỏi luật sư hoặc Trung tâm Trợ giúp pháp lý của tỉnh/thành (miễn phí với đối tượng được trợ giúp).

1. Lãnh đạo TP và Chính phủ đã nói gì?

1.1. Chủ tịch UBND TP Hà Nội — về việc xây khu TĐC chất lượng

Trên báo Nhân Dân và Thanh Niên (đăng tin 01/6/2026), Chủ tịch UBND TP Hà Nội Vũ Đại Thắng đã phát biểu khi yêu cầu đẩy nhanh tiến độ 2 khu đô thị đa mục tiêu (phục vụ tái định cư cho các dự án trọng điểm, gồm Đại lộ Cảnh quan Sông Hồng):

“Chúng ta phải xây dựng những khu tái định cư thực sự chất lượng, đầy đủ hạ tầng, dịch vụ để người dân nhìn thấy điều kiện sống mới tốt hơn, từ đó đồng hành cùng thành phố trong các chương trình phát triển đô thị.”

— Dẫn lại trên Báo Nhân Dân và Thanh Niên.

Theo định hướng được công bố, 40-50% quỹ nhà tại các khu đô thị đa mục tiêu của TP sẽ phục vụ tái định cư cho các dự án trọng điểm.

1.2. Phó Thủ tướng Thường trực — chỉ đạo cấp Chính phủ

Ngày 30/5/2026, qua công văn của Văn phòng Chính phủ, Phó Thủ tướng Thường trực Phạm Gia Túc yêu cầu:

“Chủ tịch UBND thành phố Hà Nội chỉ đạo các cơ quan của thành phố chủ động, kịp thời làm tốt công tác thông tin, tuyên truyền, công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất” — đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người dân.

— Dẫn lại trên Báo Nhân Dân, Tuổi Trẻ, và Tiền Phong.

→ Tóm lại: Cả lãnh đạo TP và Chính phủ đều xác định rõ định hướng “khu TĐC chất lượng + bảo đảm quyền lợi người dân”. Đây là tinh thần phù hợp với mong muốn của bà con.

2. Thực tế tiến độ — đề xuất GPMB trong 4 tháng

Tuy nhiên, song song với định hướng trên, liên danh nhà đầu tư (Đại Quang Minh – THACO – Hòa Phát) đã gửi UBND TP Hà Nội đề xuất các mốc tiến độ cụ thể (CafeF 28/5/2026):

Mốc	Nội dung
15/6/2026	Hoàn tất phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500
5/7/2026	Phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
20/9/2026	Hoàn tất GPMB đối với đất công, đất nông nghiệp
25/9/2026	Bàn giao mặt bằng để thi công

Điểm cần phân biệt:

• Mốc 20/9/2026 chỉ áp dụng cho đất công + đất nông nghiệp, không bao gồm đất ở của hộ dân.
• Các thủ tục với đất ở (nơi bà con đang sinh sống) “diễn ra song song” — báo CafeF không nêu rõ mốc hoàn thành.

Tuy vậy, tốc độ này vẫn rất nhanh so với quy mô dự án — và chính là điểm khiến bà con lo lắng: 3 khu tái định cư dự kiến (Long Biên ~201 ha, Lĩnh Nam ~98 ha, Thư Lâm – Đông Anh ~700 ha) đều chưa xây xong, vậy khi đất ở bị thu hồi (dù sau 20/9), người dân ở đâu trong thời gian chờ?

3. Luật quy định gì? — 2 điều khoản cứng bảo vệ người dân

Đây là phần quan trọng nhất. Luật Đất đai 2024 quy định rất rõ ràng — và bằng ngôn ngữ pháp lý dứt khoát — rằng tái định cư phải xong trước khi thu hồi đất.

3.1. Khoản 6 Điều 91 Luật Đất đai 2024 — Nguyên tắc bồi thường

“Việc phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và việc bố trí tái định cư phải được hoàn thành TRƯỚC khi có quyết định thu hồi đất.”

→ Đây là quy định cứng. Cụm “phải được hoàn thành trước” không có ngoại lệ. Cơ quan có thẩm quyền không được ra quyết định thu hồi đất nếu chưa hoàn tất 2 việc:

1. Phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
2. Bố trí tái định cư cho người dân.

3.2. Khoản 2 Điều 110 Luật Đất đai 2024 — Tiêu chuẩn khu TĐC

“Khu tái định cư phải bảo đảm hạ tầng kỹ thuật tối thiểu phải đạt tiêu chuẩn nông thôn mới đối với khu vực nông thôn, đạt tiêu chuẩn đô thị đối với khu vực đô thị, trong đó: đường giao thông bảo đảm kết nối với khu vực lân cận, điện chiếu sáng và điện sinh hoạt, hệ thống cấp, thoát nước, thông tin liên lạc, xử lý môi trường…”

→ Nghĩa là: khu TĐC không chỉ phải có, mà còn phải đạt tiêu chuẩn cụ thể — đường, điện, nước, thông tin liên lạc, xử lý môi trường, hạ tầng xã hội (trường, chợ, y tế). Chỉ “có quy hoạch” hay “đang triển khai” thôi là chưa đủ căn cứ pháp lý để thu hồi đất diện rộng.

3.3. Khoản 7 Điều 111 — Trường hợp dự án xây khu đô thị

“Người có đất ở bị thu hồi để thực hiện dự án đầu tư xây dựng khu đô thị thì được bồi thường bằng đất ở, nhà ở tại chỗ…”

→ Trong dự án Đại lộ Cảnh quan Sông Hồng (có cấu phần khu đô thị), người dân có quyền được ưu tiên tái định cư tại chỗ — không phải đẩy đi vùng xa.

3.4. Tinh thần chung — Hiến pháp 2013 Điều 54 Khoản 3

“Việc thu hồi đất phải công khai, minh bạch và được bồi thường theo quy định của pháp luật.”

→ “Bồi thường theo quy định của pháp luật” bao gồm cả việc tái định cư phải đạt tiêu chuẩn pháp luật quy định, không phải tùy tiện.

4. So sánh: luật nói vs đề xuất hiện tại

Đặt cạnh nhau hai mốc:

Yêu cầu pháp luật	Đề xuất liên danh + tình hình thực tế
Phương án bồi thường, hỗ trợ, TĐC hoàn thành trước quyết định thu hồi (Khoản 6 Điều 91)	Phê duyệt phương án 5/7/2026 → bắt đầu GPMB ngay sau đó
Bố trí TĐC hoàn thành trước quyết định thu hồi (Khoản 6 Điều 91)	3 khu TĐC (Long Biên/Lĩnh Nam/Thư Lâm) chưa xây — đang ở giai đoạn quy hoạch/đẩy nhanh tiến độ
Hạ tầng khu TĐC đạt tiêu chuẩn đô thị/nông thôn mới (Khoản 2 Điều 110)	Chưa có công bố tiêu chuẩn từng khu, cần thời gian xây dựng (thường 2-3 năm)
Ưu tiên TĐC tại chỗ trong dự án có khu đô thị (Khoản 7 Điều 111)	3 khu TĐC đều không cùng địa bàn với nhiều xã/phường ven sông

→ Có khoảng trống pháp lý giữa đề xuất tiến độ và quy định của luật. Đây chính là điểm bà con có quyền yêu cầu cơ quan tuân thủ.

⚠️ Lưu ý cẩn trọng: “Có khoảng trống” KHÔNG có nghĩa “cơ quan sẽ vi phạm”. Có thể cơ quan sẽ điều chỉnh tiến độ, hoặc áp dụng phương án “TĐC tạm + TĐC chính thức” theo Điều 110 và Nghị định 88/2024/NĐ-CP. Nhưng người dân có quyền yêu cầu cơ quan giải trình bằng văn bản về cách giải quyết khoảng trống này trước khi quyết định thu hồi đất nhà mình.

5. Trong khi chờ TĐC chính thức — Mức hỗ trợ tạm cư

Nếu phải tạm cư trong thời gian chờ khu TĐC chính thức hoàn thành, Quyết định 40/2026/QĐ-UBND của UBND TP Hà Nội (quy định bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất) đã ấn định mức hỗ trợ tạm cư cụ thể (dẫn lại trên LuatVietnam):

Trường hợp	Mức hỗ trợ
Hộ tự bố trí chỗ ở tạm	2,5 triệu đồng/người/tháng
Hộ độc thân	5 triệu đồng/hộ/tháng
Tối đa cho 1 thửa đất	15 triệu đồng/thửa/tháng
Thời gian tính	Từ ngày bàn giao đất đến khi nhận nhà tái định cư

Lưu ý quan trọng:

• Đây là hỗ trợ (tức bổ sung), không phải bồi thường thay thế cho việc tái định cư đúng luật.
• Mức này chỉ phù hợp với một số trường hợp, đặc biệt với hộ đông người (5-6 người = 12,5–15 triệu/tháng, đủ thuê nhà tử tế); nhưng với hộ neo đơn hoặc gia đình có thu nhập sinh kế phụ thuộc vào địa điểm cũ (kinh doanh, làm nông), mức này khó bù đắp được thiệt hại thực tế.
• Nguyên tắc cứng vẫn là: phương án TĐC phải hoàn thành trước khi thu hồi đất (Khoản 6 Điều 91) — hỗ trợ tạm cư là phương án dự phòng, không thể thay thế.

6. Người dân có thể yêu cầu gì hợp pháp?

Đây là phần hành động cụ thể, có thể áp dụng tại hội nghị lấy ý kiến, đối thoại tập thể, hoặc gửi văn bản kiến nghị tới UBND xã/phường.

💡 Gợi ý chuẩn bị: Chép các câu mẫu dưới đây vào sổ tay A5 trước khi đi hội nghị — kèm số điều luật. Cầm sổ đọc thẳng vừa rõ ràng vừa đỡ run khi đứng giữa hội trường đông. (Shopee — link tiếp thị liên kết.)

6.1. Yêu cầu công khai phương án bồi thường, hỗ trợ, TĐC trước khi GPMB

“Theo Khoản 6 Điều 91 Luật Đất đai 2024, phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phải được hoàn thành TRƯỚC khi có quyết định thu hồi đất. Đề nghị cơ quan công khai dự thảo phương án và lấy ý kiến cộng đồng dân cư tối thiểu 30 ngày trước khi phê duyệt.”

→ Đây là quyền theo Điều 87 Khoản 2 Luật Đất đai 2024 — phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phải được niêm yết công khai và lấy ý kiến cộng đồng.

6.2. Yêu cầu khu TĐC hoàn thành trước khi nhận quyết định thu hồi đất

“Theo Khoản 6 Điều 91 (bố trí tái định cư) và Khoản 2 Điều 110 (tiêu chuẩn hạ tầng), khu tái định cư phải hoàn thành và đạt tiêu chuẩn đô thị/nông thôn mới TRƯỚC khi có quyết định thu hồi đất ở của gia đình tôi. Đề nghị cơ quan công khai tiến độ xây dựng các khu TĐC dự kiến và lộ trình cụ thể.”

→ Đây là yêu cầu có cơ sở luật rõ ràng. Cơ quan có nghĩa vụ trả lời.

6.3. Yêu cầu chứng minh thứ tự ưu tiên TĐC (Khoản 3 Điều 110)

“Theo Khoản 3 Điều 110 Luật Đất đai 2024, khu tái định cư phải ưu tiên (a) cùng xã/phường nơi có đất thu hồi, sau đó (b) cùng quận/huyện. Đề nghị cơ quan giải trình tại sao 3 khu TĐC dự kiến (Long Biên, Lĩnh Nam, Thư Lâm – Đông Anh) đều không thuộc xã/phường của bà con chúng tôi.”

6.4. Yêu cầu ưu tiên TĐC tại chỗ (Khoản 7 Điều 111)

“Dự án Đại lộ Cảnh quan Sông Hồng có cấu phần khu đô thị thương mại. Theo Khoản 7 Điều 111 Luật Đất đai 2024, người có đất ở bị thu hồi để xây dựng khu đô thị có quyền được bồi thường bằng đất ở, nhà ở tại chỗ. Đề nghị cơ quan phân bổ quỹ TĐC tại chỗ cho các hộ dân muốn ở lại địa bàn cũ.”

6.5. Yêu cầu cung cấp dự thảo hợp đồng hỗ trợ tạm cư trước khi ký bàn giao đất

“Trước khi ký bàn giao đất, đề nghị cơ quan cung cấp dự thảo phương án hỗ trợ tạm cư, bao gồm mức hỗ trợ theo Quyết định 40/2026/QĐ-UBND Hà Nội, thời hạn hỗ trợ, và cam kết về thời điểm bàn giao nhà TĐC chính thức.”

→ Tránh tình huống “ký bàn giao → cầm 2,5 triệu/tháng đi tìm chỗ thuê → chờ 2-3 năm không biết khi nào có TĐC chính thức”.

6.6. Khiếu nại nếu phương án không tuân thủ luật

Nếu có quyết định thu hồi đất được ban hành mà khu TĐC chưa hoàn thành, hoặc phương án bồi thường không đảm bảo tiêu chuẩn pháp luật, bà con có quyền khiếu nại hành chính theo Luật Khiếu nại 2011:

• Khiếu nại lần đầu trong 90 ngày kể từ ngày biết hoặc nhận quyết định (Điều 9 Luật Khiếu nại 2011).
• Khiếu nại lần hai nếu không đồng ý kết quả lần đầu.
• Khởi kiện hành chính tại Toà án Nhân dân theo Luật Tố tụng hành chính 2015.

Đây là kênh hợp pháp, không phải hành động chống đối.

7. Tóm lại — điểm mấu chốt

Pain point của bà con có cơ sở pháp lý vững. Không phải lo lắng cảm tính — đây là tinh thần của luật:

• Khoản 6 Điều 91: phương án bồi thường + bố trí TĐC phải hoàn thành TRƯỚC quyết định thu hồi.
• Khoản 2 Điều 110: hạ tầng khu TĐC phải đạt tiêu chuẩn đô thị/nông thôn mới (không chỉ “có quy hoạch”).
• Khoản 3 Điều 110: ưu tiên TĐC cùng xã/phường, cùng quận/huyện.
• Khoản 7 Điều 111: ưu tiên TĐC tại chỗ cho dự án khu đô thị.

Lãnh đạo TP và Chính phủ đã có chỉ đạo tương đồng:

• Chủ tịch Hà Nội: “phải xây dựng những khu tái định cư thực sự chất lượng, đầy đủ hạ tầng, dịch vụ”.
• Phó Thủ tướng: “đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người dân”.

Câu hỏi của bà con đặt đúng kênh: yêu cầu cơ quan tuân thủ đúng tinh thần luật + tinh thần chỉ đạo của lãnh đạo. Đây không phải “chống dự án” mà là đồng hành cùng dự án trên cơ sở pháp luật.

Hành động cụ thể trong giai đoạn này:

1. Theo dõi sát thông báo niêm yết tại UBND xã/phường về dự thảo phương án bồi thường, hỗ trợ, TĐC (dự kiến 5/7/2026 phê duyệt — bà con cần được niêm yết và lấy ý kiến TRƯỚC ngày đó).
2. Tham dự hội nghị lấy ý kiến tại địa phương — sử dụng các câu hỏi mẫu trong 10 câu hỏi pháp lý tại hội nghị lấy ý kiến.
3. Gửi văn bản kiến nghị tập thể nếu nhiều hộ cùng vấn đề — xem Cách gửi kiến nghị tới UBND TP Hà Nội.
4. Giữ kỹ giấy tờ đất theo Checklist giấy tờ cần giữ.
5. Khi cần tư vấn cụ thể, liên hệ Trung tâm Trợ giúp pháp lý của tỉnh/thành (miễn phí với đối tượng được trợ giúp).

“Yêu cầu cơ quan tuân thủ đúng luật — đó là quyền hợp pháp, là cách bảo vệ quyền lợi chính đáng, không phải đối đầu. Lãnh đạo TP đã nói ‘khu TĐC chất lượng để dân đồng thuận’ — bà con chỉ yêu cầu thực hiện đúng tinh thần đó.”

---

---

Bài viết tổng hợp từ Luật Đất đai 2024 (số 31/2024/QH15), Hiến pháp 2013 (Điều 54), Nghị định 88/2024/NĐ-CP, Quyết định 40/2026/QĐ-UBND Hà Nội, Luật Khiếu nại 2011, phát biểu công khai của Chủ tịch UBND TP Hà Nội Vũ Đại Thắng (đăng trên Báo Nhân Dân, Thanh Niên 01/6/2026), chỉ đạo của Phó Thủ tướng Phạm Gia Túc (Tuổi Trẻ, Tiền Phong, Nhân Dân 30/5/2026), và đề xuất tiến độ của liên danh nhà đầu tư (CafeF 28/5/2026). Nội dung mang tính tham khảo phổ thông, không thay thế tư vấn pháp lý chuyên nghiệp. Với trường hợp cụ thể, hãy liên hệ luật sư hoặc Trung tâm Trợ giúp pháp lý của tỉnh/thành. Lần kiểm tra nguồn gần nhất: 02/06/2026.

Đọc thêm: 10 quyền cơ bản khi bị thu hồi đất · Hợp đồng BT — lịch sử và quyền người dân · Nhà nước có quyền thu hồi đất sổ đỏ để ‘đối ứng’ BT không? · 10 câu hỏi pháp lý tại hội nghị lấy ý kiến · 3 câu hỏi vàng khi cán bộ dự án đến nhà